房地產營銷心理學

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課程大綱

導語：初識營銷心理學

第一講：用心理學視角看房地產營商環境變化

互動： 地產營銷人的“高光時刻”

1. VUCA時代背景下的房地產行業

1）宏觀房市洞察

2）疫情狀態下的地產市場變化

a 改善型住房的需求被激發

b 疫情對買房客戶數量影響

2. 房產營銷趨勢變化

地產營銷從一次性銷售，轉變成周期性服務

1）C端時代特征明顯

a 客戶購房心態轉變

b 客戶信任渠道變化

2）存量時代的供需轉變

經驗研討： 地產營銷發生了怎樣的變化？

3.客戶視角下的房產營銷

1）客戶對于房產營銷的不滿

a 營銷與服務脫節

b 營銷服務缺乏標準化

c 缺乏差異化營銷服務

案例： 萬科的“清流計劃”

4. 地產營銷人的角色定位

心理自我探索：自畫像 營銷角色評價

1）置業顧問的角色定位

案例分析：新力置業顧問的五重角色

2）置業顧問的ASK勝任力模型

a 態度：心理彈性、自我效能感

b 知識：跨學科知識

b 技能：溝通、建立信任

第二講：像買房者一樣思考：把握消費者動機基本盤

頭腦風暴：你買房的十條原因

導語：動機冰山模型

1. 買房者的生理性動機

1）生存性動機

討論：剛需房客戶痛點如何把控？

2）享受性動機：

3）發展性動機

案例分析：《安家》中“跑道房”的逆襲

2. 購房者的心理性動機

1）感性動機

2）理性動機

案例：房似錦如何差異化搞定博士客戶？

3）習慣性動機

團隊研討：重復購買背后的邏輯

3.購房者的模式動機

1）社會模式：社會文化風俗、參照群體

研討：如何充分利用中國人的面子思想，促成交易？

2）個人模式：性別年齡、興趣愛好

工具：馬斯洛需求層次理論

研討：購房者的代際差異

4.購房者典型心理洞察

1）求實心理

2）求廉心理

3）求名心理

4）求新心理

案例：上海新河灣項目驚人業績背后的心理邏輯

第三講：房產營銷人必知的七大心理效應

1.首因效應

1）**感覺很重要

a視覺刺激：尺寸、顏色、新穎性、位置

研討：銷售案場如何精心設計與安排？

b嗅覺刺激：情緒、記憶、邊緣系統

案例：氣味是**的記憶 —氣味圖書館

c聽覺刺激：語音語調（語速－說服力－自信）

研討：如何抓住陌拜電話黃金90秒？

d觸覺刺激：現場的體驗、試用，肢體接觸

2.關懷效應

案例：大爺陪聊，開了我人生的**單

1）建立信任的白金法則：投其所好

比賽PK：我是**懂客戶的地產營銷人

2）同理心是建立信任的好工具

影片賞析：同理心與同情心

場景演練：分享你的**次開單心情

3)學會用耳朵溝通——傾聽

角色扮演：傾聽顧客的需求

3.權威效應

1）實物展示FAB模型

2）權威機構、專家證言

3）客戶真實反饋

4.羊群效應

1）潛移默化傳遞好印象

2）典型人物牽頭宣傳

3）圈子中的信任傳播

4）利用“損失厭惡“強化購買欲望

研討：開盤活動策劃，如何發揮從眾效應？

5.劇場效應

1）體驗式經濟背后的人性

2）體驗經濟的設計要點

a拼顏值

b修內涵

c跨領域

案例：武侯新城吾悅廣場：蜀地三國文化

6.誠實效應

1）房產營銷信息透明化趨勢

2）營銷中的自我暴露：沒有十全十美的房子

案例：房似錦如何拿下兇宅？

7.存異效應

1）正確理解客戶的異議

2）處理異議的原則

3）異議問題的分類

第四講：建立順暢的消費溝通模型，實現說服和成交

分享：我**難搞的客戶

1. 購房者溝通風格識別

1）表現型：個性張揚，獲得認可

2）友善型：情感聯結，接納寬容

3）分析型：數據分析，求實心理

4）控制型：身份象征，成就導向

2.溝通透視客戶的心理需求

1）獲得認可

2）被人接納

3）確保正確

4）獲得成就

3.成為客戶喜歡的營銷人

1）表現型：有趣的靈魂

2）友善型：任何人

3）分析型：知識達人

4）控制型：效率先鋒

4.把握消費者的決策模式

1）表現型：直覺導向

2）友善型：理想構思

3）分析型：邏輯陳述

4）控制型：現實情況

團隊研討：分析自己及“困難客戶”的溝通風格

第五講：地產營銷心理實戰1：讓你的朋友圈變現

導入：看看幾個地產營銷人的朋友圈

1. 不要讓你的朋友圈成為“地獄之門“

1）急功近利，只能唱獨角戲

2）單向輸出，停止你的無用功

3）朋友圈不是你家廣告的“自留地“

2. 用心理學設計你的朋友圈

1）自我暴露：滿足客戶的窺視心理

2）社會互惠：價值干貨留住他

3）形象思維：核心賣點，內容應景

4）心理暗示：客戶回訪，三方評價

5）強化激勵：物質刺激，定期擾動

案例：優秀營銷朋友圈案例欣賞

3. 心理規律教你如何發圈

1）適度強化得舒服

a 發布數量

b 發布時間段

2）左右腦配合效率高

3）差異化創造定制感

演練：現場編輯一條高質量朋友圈

第六講：地產營銷心理實戰2：老帶新，心到了，薪才到

1.如何把老手段玩出新花樣？

研討：老帶新背后的心理邏輯

1）名利尊貴感：請客吃飯有講究

2）心理獨特性：定制禮物才走心

a客戶檔案定制化

b多送比送貴更好

3）活動維系有要點

a增加客戶觸點：**長情的告白

案例：高端樓盤的豪華代駕服務

b團購裂變，**客戶分享得利

案例：陽光城福州項目老帶新

c精神獎勵**持久

案例：陽光城“左鄰右禮爭霸賽“

2.系統化服務意識是老帶新的基本盤

案例：武漢新力琥珀園“零疫情“

1）求實心理：扎實服務得口碑

a 服務捆綁，及時響應

b 使用依賴，真實獲利

2）精神紐帶：社群運營，賦能個體

a 養精蓄銳

b 自我成長

c 參與卷入

案例：電建地產的老帶新

第七講：地產營銷心理實戰3：線上營銷有心法

1. 房企網購時代到來

案例1：恒大房產線上業務：恒大寶

案例2：薇婭參與杭州某公寓房產銷售

1）線上售樓處功能模型

a 內容體系

b 互動體系

c 推薦體系

d交易體系

案例：聯發集團：聯發AI云店

2.線上營銷心法：及時強化，及時獎勵

1）客戶需求的及時響應及反饋

2）金錢刺激始終具有誘惑力

案例：弘陽集團：弘想家

3.線上營銷心法：消費卷入，體驗升級

1）產品卷入：促銷、定制化、體驗

2）信息－反饋卷入：商品的信息、植入

3）購買情境的卷入：購買的目的性

案例：三盛集團掌上售樓處：三盛有樂

4.線上營銷心法：有趣有料，及時行樂

導入：鄭州北龍湖金茂府的網紅營銷

研討：短視頻營銷，觸動了消費者哪根神經？

1）快速“吸粉“背后的心理戰

a 跟風：搭上熱點的快車

b 故事：人要活在未來的希望中

c 顏值：美好的事物人人愛

2）如何打造地產營銷網紅？

a 人設：專屬IP塑造

b 養號：蓄水池

c 制作：快 準 狠

d 發布：心理規律

案例：長沙大陽：娛樂干貨兩手抓

第八講：房產營銷人的自我修煉

1.房產營銷人的與時俱進

1）房產營銷發展階段變化

a 地產營銷1.0：“守株待兔”時代

b地產營銷2.0：粗放推銷時代

c 地產營銷3.0：置業顧問時代

d 地產營銷4.0：職業經紀人時代

2.為客戶提供洞見和新知

1）破除“假議題”，

2）看到被忽視的問題

3）高人一等的解決方案

4）尋找隱藏的機會

3.建立跨行業知識體系

1）房地產行業具有普遍性的底層規律

2）四維產品知識體系

3）房地產跨行業、跨領域知識

4）用戶思維

4.提升商業敏感度，系統化營銷

1）對資產的敏感

2）對資源的敏感

5.置業顧問的職業化道路

1）客戶資金樹

2）地產人員“職業化”

6.地產營銷人員的內心修煉

1）成長型思維VS固定型思維

2）心理彈性與自我修復

知識樹構建及知識萃取