城市更新中拆遷談判技巧實戰培訓

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一、關于拆遷的思考

◆為什么人說“中國式拆遷，一半是暴力，一半是暴利” ？

◆為什么中國式拆遷總是在暴力和血淚中收場？

◆和諧拆遷，就那么難嗎？

◆一邊是拆遷維權，一邊是拆遷致富。拆遷到底是魔鬼還是天使？拆遷？動遷？

拆遷工作：天下**難！

【觀點】各方看拆遷

拆遷怎么做？心中要有“法”！

【小資料】集體土地上房屋拆遷補償

【資料】與拆遷有關的法規及政策索引

【特別提醒】比較：新舊《拆遷條例》的重大區別

【我的拆遷主張】依法拆遷，公平拆遷，陽光拆遷，和諧拆遷

二、拆遷談判及其特點

【資料】拆遷工作流程回顧

1．拆遷談判的基準：“雙贏”

什么是“雙贏”──三方共贏

2．拆遷談判的特點

3．拆遷及談判中相關方職能與心理分析

（1）地方政府的職能與心理分析

（2）被拆遷戶的權利∕義務與心理分析

（3）村委會的職能與心理分析

（4）開發商的職能與心理分析

4．影響談判成功的六大因素分析

5．拆遷談判工作的八項要求

6．拆遷談判的八大原則

7．拆遷及談判要始終強調的重點

三、拆遷談判步驟及其技巧

1．歸納：拆遷談判的總技巧

2．拆遷談判的三階段分析

（1）初始商談要領

【技巧】初始商談之拉近關系的技巧

（2）后續商談要領

【小專題】 拆遷續談之重點內容提示

（3）收尾商談要領

3．拆遷談判步驟分解（五大步驟）

（1）談判準備（六項準備）

【小技巧】拆遷談判地點選擇的技巧

（2）確認需求

（3）闡明利害

【小資料】關于拆遷進度的經驗值

（4）克服異議

①真實異議的化解

②虛假異議的化解

【 提示】 談判中要善于“聽”──有時候聽比說重要

（5）達成協議

①拆遷談判中拒絕的技巧

【技巧】拆遷談判中“拒絕”的四大技巧

【技巧】解除拆遷戶異議的八大方法

②拆遷談判中逼定的技巧

【技巧】化解拆遷談判僵局的十大方法

四、拆遷談判心理分析

1．拆遷方心理分析（十怕）

一怕拖

二怕纏

……

【小專題】拆遷方可能的短處分析

【小專題】拆遷方怕哪幾種人

2．拆遷戶的八種常見類型

3．拆遷戶的六大心理壓力分析

4．拆遷戶面對拆遷的心理過程分析

5．拆遷談判十大攻心大法

【秘訣】如何對付拆遷戶“搶建”

五、拆遷談判關鍵技巧解析

1．從肢體語言中捕捉成交機會

（1）面部表情信號分析

（2）肢體動作信號分析

（3）語言信號分析

2．談判中要始終給對方留“臺階”

【秘笈】給對方留“臺階”的若干示例

3．拆遷談判人員現場要領

（1）拆遷談判人員做好現場工作的前提（五個方面）

（2）具體表現（八個方面）

4．拆遷談判人員的語言藝術

（1）談判開場藝術

（2）恭維的藝術

（3）語言表達藝術

【小專題】拆遷談判人員的語言禁忌

【要領】如何判斷拆遷戶的語言含義

（4）拆遷談判中控場的藝術

5．拆遷談判策略（十八般武藝－1）

【 小專題】 拆遷戶常見的惡劣態度語言

六、拆遷談判技巧再進級

1．“釘子戶”的化解策略

（1）“釘子戶”形成的六種原因

（2）“釘子戶”化解對策

2．“對抗－強拆”的惡劣后果分析

【小專題】拆遷方的旁門左道（“十八招”）

3．提高拆遷效率的八種方法

【 案例】深圳××村拆遷

4．拆遷人員可用的十大擋箭牌

5．新《條例》下“強拆”問題及相關操作策略

（1）新《條例》下能否“強拆”

【附】相關法律解讀

（2）新《條例》下如何有效“強拆”

七、面對不同拆遷對象的談判技巧

1．與政府部門的談判技巧

（1）拆遷中地方政府部門的4個利益關注點分析

（2）與政府部門談判的5大技巧

2．與村委會的談判技巧

（1）拆遷中村委會的5個利益訴求點分析

（2）與村委會談判的8大技巧

3．與其他業主單位的談判技巧

（1）拆遷中其他業主單位的利益訴求分析

（2）與其他業主單位談判的4大技巧

八、綜合案例分析