房地產項目拓展與投資決策

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課程大綱：
1決策區域與城市
1.1時刻關注三大灣區城市
1.2重點關注中國9大城市群的20個都市圈
1.3中小房企進入核心都市圈及周邊城市的4種方法
1.4中小城市項目投資的8個關鍵指標
1.5抓住房地產周期性投資模式
2決策項目與市場
2.1城市規劃與區域規劃研究
2.1.1城市規劃與區域規劃發展方向
2.1.2實際規劃落地性論證
2.2決策項目區域與地段
2.2.1區域產業與人口特點
2.2.2區域經濟現狀與未來發展方向
2.2.3區域交通與配套現狀與未來發展
2.2.4區域房地產政策
2.3城市與區域房地產市場研究與決策
2.3.1土地市場現狀與未來2-3年土地市場研判
2.3.2房地產存量與去化周期
2.3.3市場平均去化量與回款情況
2.4項目決策指標模型
2.4.1項目核心經濟指標研究與規劃方案選型
2.4.2城市地圖7個關鍵指標快速定位項目
2.4.3商業項目與產業項目的決策指標
2.5項目測算與風險壓力模型
2.5.1項目成本測算
2.5.2項目可銷售回款預測
2.5.3項目開發風險、政策風險與市場評估
2.5.4項目盈虧平衡點評估
3決策資金與財務指標
3.1資金指標決策
3.1.1資金方的合作方式
3.1.2資金方投資偏好研究
3.1.3資金回報要求與風險評估
3.1.4項目融資結構設計
3.2項目財務核心指標決策
3.2.1項目內部收益率IRR
3.2.2項目“地貨”比
3.2.3項目凈現值NPV
3.2.4項目回款周期
3.2.5項目利潤率
3.3項目財務指標和稅務選型
4現場踏勘與市場調研
4.1現場踏勘準備
4.1.1土地市場數據調研
4.1.2房地產市場調研
4.1.3現場踏勘工具準備
4.2現場踏勘要點與指標
4.2.1項目地上物踏勘
4.2.2項目地下初步地勘、文勘
4.2.3周邊在建項目走訪
4.2.4項目1-3公里半徑配套、交通等踏勘
4.3市場調研
4.3.1項目周邊主流產品研究
4.3.2項目周邊項目去化情況和房價研究
4.3.3項目周邊主力客戶群研究
5房地產項目拓展八種模式
5.1政策勾地產
5.1.1當前主要四種勾地方式與實操
5.2合作開發
5.3城市更新和舊改
5.3.1城市更新與舊改項目三種操作方式
5.4項目收并購
5.5不良資產法拍
5.5.1法拍項目的三個階段與實際操作
5.6品牌代建
5.7小股操盤
5.8土地市場摘牌
5.9合作開發與收購項目盡調與背調
6可行性研究與項目結論
6.1房地產項目可行性研究構成
6.2項目可行性研究數據與信息來源
6.3可行性研究信息與項目投資決策關系邏輯
6.4項目可行研究結論
6.5項目投決流程與決策指標
6.6與企業內部和外部同類型項目對比
6.7將項目投決與結論作為出讓方談判要點
7項目拓展環節的風險控制
7.1項目前期拓展階段風險控制
7.1.1前期拓展工作成本控制
7.1.2數據與信息完整性
7.1.3土地/項目核心決策人的接洽
7.2項目拓展中期談判階段的風險控制
7.2.1明確政策性拿地返還時間和方式
7.2.2明確土地款/收購款支付方式
7.2.3明確拆遷與債務處理方式
7.2.4明確地價與限購城市的售價
7.3項目后期獲地階段的風險控制
7.3.1報批報建方式與流程
7.3.2開發中相關部門和單位的協調
7.3.3預售條件與回款時間