房地產企業土地增值稅清算與籌劃實務

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課程大綱

一、 土地增值稅基本法規解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進稅率
（四）轉讓房地產增值額的確定
★計算增值額的銷售收入
★計算增值額的扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額
2、開發土地和新建房及配套設施的成本
3、開發土地和新建房及配套設施的費用
4、舊房及建筑物的評估價格
5、與轉讓房地產有關的稅金
6、財政部規定的其他扣除項目
★確定轉讓房地產增值額的特別規定
（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅的手續、程序和法律責任
★土地增值稅的征收機關
★土地增值稅的申報期限
★納稅人辦理納稅申報的程序和手續
★土地增值稅申報表樣式和填表說明
★納稅人未按規定申報的法律責任
（七）納稅時間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點

二、土地增值稅清算法規解讀及實務操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產的收入確定
★土地增值稅的扣除項目清算
★土地增值稅清算應報送的資料
★土地增值稅清算項目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉讓房地產的處理
★關于土地增值稅的預征規定
★講師解讀新規定的五大要點
1、明確普通標準住宅標準
2、混合項目要分開核算
3、轉讓舊房的計算操作性增強
4、分類預征到期清算
5、嚴格土地增值稅征免規定
★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討

三、土地增值稅的減免稅優惠政策解讀及運用
★納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
★因國家建設需要依法征用、收回房地產的征免稅
★因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
★個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
★個人互換居住用房地產的征免稅
★以房地產進行投資、聯營的征免稅
★按規定合作建房的征免稅
★企業兼并轉讓房地產的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅

四、企業繳納土地增值稅會計處理規定及核算案例
★土地增值稅會計科目設置
★土地增值稅的會計處理
★土地增值稅核算的操作案例

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★“臨界點”籌劃法
★費用轉移或分攤籌劃法
★收入分散籌劃法
★建房方式籌劃法
★靈活運用優惠政策法
★代收費用計價籌劃法
★成本核算對象籌劃法
★股權轉讓籌劃法
★核算方式籌劃法