房地產土地增值稅納稅實務及風險防范

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【課程大綱】
第一部分 土地增值稅基本稅制
一、土地增值稅介紹
（一）土地增值稅的概念
（二）土地增值稅的征稅范圍分析（哪些行為無需繳納土地增值稅）
（三）土地增值稅的納稅義務人和納稅地點
（四）土地增值稅的計稅依據
（五）土地增值稅的稅率
二、土地增值稅的征收管理
（一）土地增值稅預繳制度
（二）土地增值稅預征率
（三）土地增值稅核定征收情形
（四）土地增值稅核定征收率確定

第二部分 土地增值稅稅收政策解讀
一、國稅發2006年第187號，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
二、國稅發2009年第91號，國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知
三、國稅函2010年220號，國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》
四、財稅2016年第43號，財政部國家稅務總局《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》
五、稅總函2016年第309號，國稅總局發布《對土地增值稅納稅申報表進行修正》
六、國家稅務總局公告2016年第70號，《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》。
七、中華人民共和國*令第138號，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

第三部分 土地增值稅清算
一、土地增值稅清算的概述
（一）何為土地增值稅清算
（二）土地增值稅清算的條件
（三）如何確定土地增值稅清算單位？
二、土地增值稅清算收入確認
（一）不含稅收入的確認原則
（二）全額開票的收入確認原則
（三）未開具發票或未全額開具發票時的收入確認原則
（四）開發自用房產的收入確認原則
（五）開發房產用于工職福利、獎勵、投資等的收入確認原則
三、土地增值稅清算扣除項目
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。

第四部分 土地增值稅中的常見疑難問題解析
一、不含稅收入的確定
二、與轉讓房產有關的稅金如何處理
三、清算后再轉讓房地產的如何處理
四、差額征稅土地成本的處理
五、舊房轉讓的扣除項目確認
六、車位轉讓的土地增值稅處理

第五部分 土地增值稅與企業所得稅的對比
相同之處
不同之處
（一）土地價款列支項目不同
（二）房地產開發費用準予扣除形式不同
（三）地價款分攤方法不同
（四）借款利息扣除不同
（五）項目成本核算方法不同