房地產拿地環節稅收籌劃與風險規避

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【課程大綱】
模塊一 前期開發階段的稅收籌劃
一、房地產行業的當前外部環境分析
1、貿易戰影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產企業開發模式

（一）招拍掛方式取得開發土地（一級市場）
1、招拍掛方式簡介
1）招標投標流程
2）競拍保證金
3）拍賣競得土地手續
2、誰做拿地主體？誰做投資主體？集團拿地，子公司開發，誰付款，誰簽合同，誰開發票？
1）土地出讓合同簽訂及變更
2）業務三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1）凈地？毛地？
2）生地？熟地?
4、耕地占用稅由誰承擔？
1）土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2）出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3）核算科目–應交稅費？
5、招拍掛環節幾種稅？交稅時點？計算方法及會計處理
1）增值稅
2）契稅
3）印花稅
4）房產稅
5）土地使用稅
6）拆遷安置、棚戶區改造優惠 財稅（2013） 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1）土地成本確定
2）土地成本的分攤
7、買地開發房地產項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1）入賬成本差異
2）稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級市場取得土地開發模式
1、單獨從二級市場買地
1）買入老項目土地
2）買入新項目土地
3）買入帶地上物的土地
4）以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據

（四）收購爛尾樓模式取得土地
1）通過收購其他股權獲取該公司開發的在建項目。
2）土地或在建項目轉讓。
3）取得爛尾樓土地的成本及票據
4）取得破產清算項目土地的成本及入賬票據
5）營改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？

（五）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項開發。
1）代建代售模式
2）合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設立公司共同開發
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產權轉移

（六）特殊拿地：拆遷還建、產權式酒店、還本銷售模式的差異？
1、拆遷還建
1）土地取得成本的確定
2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支？
3）拆遷舊房的土地價款可否抵扣，準予扣除時間，怎么抵？
4）拆舊換新過程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？
1）沖減開發成本的情況
2）計入補貼收入的情況
3）計入營業收入的情況

三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行，取得土地款項處理
1）新、老項目的增值稅計稅方式
2）同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
3）新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進項稅額抵扣限制
1）拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項？
2）老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項？
4）增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同？