房地產企業主稅種申報實務與風險提示

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課程大綱
第一講：預收賬款—數中自有黃金屋
實務問題：
繁花絢爛，某房產公司開盤，與客戶簽訂認購書，并收取誠意金，稅會如何處理，是否開具發票？
1、誠意金與訂金
2、此定金非彼訂金
3、首付與按揭核算
4、誠意金與預收款發票開具
5、實務問題：
（1）合同約定收款日已到，但實際未收取如何處理？
（2）如果開發產品價款全部收齊，尚未完工，客戶要求開具發票，可否開具？
（3）發票開具時間、增值稅納稅義務時間、會計收入結轉時間、企業所得稅收入確認

第二講: 稅金及附加—刮目相看
實務問題：小狐仙房開企業2020年5月銷售開發產品預收賬款4360萬元，企業所得稅預計計稅毛利率15%，一般計稅方法下預交增值稅120萬元，根據預交增值稅申報繳納城市維護建設稅8.40萬元、教育費附加3.60萬元、地方教育費附加2.40萬元；當月申報繳納城鎮土地使用稅60萬元、印花稅2萬元、車船稅4萬元、土地增值稅84.8萬元。如何進行會計處理？2020年第二季度應預交企業所得稅多少？
1、全面試行營業稅改征增值稅后，“營業稅金及附加”科目調整——您的增值稅處理理念樹立好了嗎？
2、利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目 ——營改增前后收入與稅金及附加還正向匹配嗎？
3、“稅金及附加”的會計處理如何選擇*才不讓自己蒙圈？

第三講: 增值稅預繳及抵減申報實務與風險提示
一、增值稅預繳時申報實務及風險提示
1、房地產項目范圍
2、增值稅預交兩種方法
3、增值稅預繳時的申報表實務及風險提示
4、增值稅預繳抵減時的賬務處理
（1）簡易計稅科目
（2）預交增值稅科目
5、增值稅預繳抵減時的填報實務
（1）一般計稅項目“預交增值稅”何時結轉未交增值稅？
（2）“預交稅款”躺著睡覺，企業要分項目和計稅方式抵減有據可依嗎？
6、預收款發票開具
7、未按規定預繳增值稅的稅收風險提示
二、增值稅申報申報實務及風險提示
1. 增值稅納稅義務發生時間
2. 增值稅銷售額與銷項稅額
3. 準予扣除的土地價款
4. 案例填報
5. 未按規定申報稅收風險提示
6. 實務問題
（1）房地產開發企業向政府支付土地價款，又設立子公司或分公司開發項目的，土地價款可否扣除？
（2）現行政策口徑下增值稅預繳稅金能否退還

第四講: 土地增值稅預繳及清算后尾盤銷售申報實務與風險提示
1、土地增值稅按項目清算
2、預交土地增值稅計稅依據確定
3、實際應繳納土地增值稅計稅依據的確定
4、從事房地產開發的納稅人土地增值稅預交案例填報
5、從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售案例申報

第五講: 企業所得稅季度申報與年度匯繳申報實務及風險提示
一、企業所得稅預繳申報實務及風險提示
1、未完工年度預計毛利調整季度申報
2、完工年度毛利差額調整季度申報
3、如何把握：未完工年度OR完工年度
4、如何心中有數：未完工收入、完工收入AND未完工結轉的完工收入——調增調減怎么調呢？
5、未按規定預繳企業所得稅的相關涉稅風險
二、企業所得稅匯繳申報實務及風險提示
1、未完工年度匯繳預計毛利調整申報
2、完工年度匯繳毛利差額調整申報
3、案例填報四問：
（1）季度申報與年度匯繳申報表應如何填寫？
（2）預計毛利調增，應按含增值稅的銷售額計算嗎？
（3）未完工年度匯算清繳，預收賬款是否結轉收入？
（4）完工年度季度申報允許調減預計毛利嗎？
A105010房地產開發企業特定業務納稅調整明細表填報實操
4、完工年度發票開具與成本結轉
5、未按規定申報繳納企業所得稅風險提示