房地產企業基于成本管理與業財融合的稅務規劃及價值鏈優化

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課程大綱
第一講 大數據環境下稅務管理新思維
1、大數據時代及疫情防控常態宏觀調控下房地產開發企業將面臨哪些稅收新形勢？
2、房地產企業為什么要基于成本進行稅務規劃？
3、稅務規劃為什么強調業財融合？
4、房地產企業成本管理與稅務規劃策略

第二講 土地取得成本的稅務規劃與價值鏈優化
一、房地產企業土地取得的主要方式及涉稅難點問題
二、凈地招拍掛取得土地的成本規劃
1、多地塊、多業態、混業經營拿地策略的制定案例分析
2、集團拿地,子公司異地開發模式的稅務風險控制與規劃
3、土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅稅前可否加計扣除？
4、土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？
5、六種土地出讓金返還方式如何進行稅務處理？
6、《契稅法》有哪些新變化？如何協調契稅計稅依據和土地增值稅加計扣除？
7、土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區別？如何處理對企業更有利？
三、毛地出讓取得土地的成本規劃
1、支付補償款是否扣繳稅款？
2、支付被拆遷戶的地上建筑物以及有形動產的補償是否免征增值稅？有何*規定？
3、支付釘子戶的補償如何扣除？是否應代扣代繳個人所得稅？
4、拆遷還房如何繳納契稅？何時繳納？計稅基礎如何確定？
5、拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？以交房時點確認還是以拆遷時點確認？
6、拆遷補償成本如何確認？
7、多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？
四、股權收購取得土地及收購在建工程
1、股權收購取得土地的涉稅風險分析
2、最高股權收購價格的確定方法與案例分析
3、收購在建工程與收購股權的區別？
4、開發投資額達到25%如何確認？投資額沒達到25%如何才能轉讓？
5、轉讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？
6、收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？
7、收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

第三講 開發成本的稅務規劃與價值鏈優化
一、前期工程費的稅務規劃與價值鏈優化
1、項目立項的業財融合要求與案例實操
2、同一項目不同業態的設計合同應如何簽訂？
3、管理費用和前期工程費能否合理轉換？
二、建筑安裝工程費的稅務規劃與價值鏈優化
1、建安工程的價值鏈優化策略及掛靠經營風險規避
2、建筑工程發包模式如何選擇？
3、建筑安裝合同主要涉稅條款簽訂技巧
4、甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差額開票？應如何操作？
5、甲供工程業務處理方式有哪些？外購設備負責安裝分開核算有利還是不分開核算有利？怎樣根據設備和安裝費比例確定核算方法及開票稅率？
6、甲供水電費的會計與稅務處理
7、房地產企業虛增成本的手段及稽查手段
三、基礎設施費
1、房地產企業要不要成立園林綠化公司
2、種植和綠化是否應該分設？
3、種植業采用何種企業形式？
4、綠化施工是自營還是外包？
5、園林綠化的核算與發票開具有何稅務風險？
四、公共配套費
1、配套設施的處理原則和依據
2、建成后屬于全體業主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業主所有？
3、建成后無償移交政府公用事業單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業單位？
4、有償移交給政府相關部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？
5、作為拿地條件無償在小區外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？
6、配套設施轉為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？
五、借款利息的納稅處理與風險防范
1、房地產融資“三條紅線”對地產企業的影響及風險分析
2、集團公司資金集中管理的稅務風險
3、關聯方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風險如何規避？
4、關聯企業借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規？
5、老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？
6、老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務風險？如何解決？
7、關聯方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？
8、借款利息扣除債資比例如何準確把握？超過債資比如何才能扣除？
9、資本化利息超標的調整方法
10、如何把握土地增值稅利息據實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？
11、據實扣除資本化利息的起止時點
12、利息扣除方法的選擇與限制

第四講 房地產企業完工年度與清算年度成本結轉與分攤技巧
一、成本對象
1、房地產企業如何確定成本對象？何時確定成本對象？
2、成本對象與清算單位的區別與聯系
3、成本分攤的誤區
4、開發成本核算實例
二、成本分攤技巧與風險防范
1、土地成本成本分攤技巧
2、利息分攤技巧
3、土地增值稅、企業所得稅與增值稅下土地成本分配標準的異同
4、層高系數法的運用規則要求與具體計算
5、地下車位成本分攤技巧
⑴ 無產權車位分攤土地成本嗎？
⑵ 有產權不計入容積率的地下車位分攤土地成本嗎？
⑶ 建安成本應如何分攤給地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？
三、完工年度計稅成本計算及成本結轉技巧
1、會計成本如何調整為計稅成本？
2、預提成本方法及案例
3、完工年度發票未到匯算清繳如何應對？有幾種處理技巧？
四、土地增值稅清算年度成本計算與結轉技巧
1、成本分攤預案
2、清算模擬預案

結語：主要內容回顧、現場答疑解惑