房地產投融資分析決策與風險規避

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課程大綱：
1 決策區域與城市
1.1 時刻關注三大灣區城市
1.2 重點關注中國9大城市群的20個都市圈
1.3 中小房企進入核心都市圈及周邊城市的4種方法
1.4 中小城市項目投資的8個關鍵指標
1.5 抓住房地產周期性投資模式
2 決策項目與市場
2.1 城市規劃與區域規劃研究
2.1.1 城市規劃與區域規劃發展方向
2.1.2 實際規劃落地性論證
2.2 決策項目區域與地段
2.2.1 區域產業與人口特點
2.2.2 區域經濟現狀與未來發展方向
2.2.3 區域交通與配套現狀與未來發展
2.2.4 區域房地產政策
2.3 城市與區域房地產市場研究與決策
2.3.1 土地市場現狀與未來2-3年土地市場研判
2.3.2 房地產存量與去化周期
2.3.3 市場平均去化量與回款情況
2.4 項目決策指標模型
2.4.1 項目核心經濟指標研究與規劃方案選型
2.4.2 城市地圖7個關鍵指標快速定位項目
2.4.3 商業項目與產業項目的決策指標
2.5 項目測算與風險壓力模型
2.5.1 項目成本測算
2.5.2 項目可銷售回款預測
2.5.3 項目開發風險、政策風險與市場評估
2.5.4 項目盈虧平衡點評估
3 決策資金與財務指標
3.1 資金指標決策
3.1.1 資金方的合作方式
3.1.2 資金方投資偏好研究
3.1.3 資金回報要求與風險評估
3.1.4 項目融資結構設計
3.2 項目財務核心指標決策
3.2.1 項目內部收益率IRR
3.2.2 項目“地貨”比
3.2.3 項目凈現值NPV
3.2.4 項目回款周期
3.2.5 項目利潤率
3.3 項目財務指標和稅務選型
4 現場踏勘與市場調研
4.1 現場踏勘準備
4.1.1 土地市場數據調研
4.1.2 房地產市場調研
4.1.3 現場踏勘工具準備
4.2 現場踏勘要點與指標
4.2.1 項目地上物踏勘
4.2.2 項目地下初步地勘、文勘
4.2.3 周邊在建項目走訪
4.2.4 項目1-3公里半徑配套、交通等踏勘
4.3 市場調研
4.3.1 項目周邊主流產品研究
4.3.2 項目周邊項目去化情況和房價研究
4.3.3 項目周邊主力客戶群研究
5 房地產融資模式
5.1 土地前融
5.1.1 資金來源方向
5.1.2 融資模式與成本
5.2 代建融資
5.2.1 代建方背景與資金來源分析
5.2.2 融資模式與成本
5.3 銷售融資
5.3.1 融資模式與融資成本
5.4 合作融資
5.4.1 合作融資結構設計
5.4.2 退出機制與融資成本
5.5 開發貸
5.5.1 開發貸條件與融資階段
6 可行性研究與項目結論
6.1 房地產項目可行性研究構成
6.2 項目可行性研究數據與信息來源
6.3 可行性研究信息與項目投資決策關系邏輯
6.4 項目可行研究結論
6.5 項目投決流程與決策指標
6.6 與企業內部和外部同類型項目對比
6.7 將項目投決與結論作為出讓方談判要點
7 項目投資環節的風險控制
7.1 項目前期拓展階段風險控制
7.1.1 前期拓展工作成本控制
7.1.2 數據與信息完整性
7.1.3 土地/項目核心決策人的接洽
7.2 項目拓展中期談判階段的風險控制
7.2.1 明確政策性拿地返還時間和方式
7.2.2 明確土地款/收購款支付方式
7.2.3 明確拆遷與債務處理方式
7.2.4 明確地價與限購城市的售價
7.3 項目后期獲地階段的風險控制
7.3.1 報批報建方式與流程
7.3.2 開發中相關部門和單位的協調
7.3.3 預售條件與回款時間