商業地產項目的營運管理

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課程大綱

核心內容一：商業項目啟動的九項定位
很多商業地產項目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業元素，做商業地產時需要*限度地挖掘它的商業元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規劃。制定科學的商業規劃科學的商業規劃是招商質量的基礎，要做到有的放矢，把功夫下在做好商業規劃上。那么怎樣制定一個比較科學的商業規劃？
做好商業地產項目的品牌規劃與組合必須要先考慮商業項目的定位，這是商業項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規劃設計、物業需求、品牌招商、經營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業項目運作的前提和保障。
1、什么是商業地產項目業態定位？
2、什么是商業地產項目功能定位？
3、什么是商業地產項目品類定位？
4、什么是商業地產項目客群定位、客層定位？
5、什么是商業地產項目商圈定位？
6、什么是商業地產項目模式定位？
7、什么是商業地產項目形象定位？
8、什么是商業地產項目策略定位？
9、什么是商業地產項目戰略定位？
案例學習：商圈市調分析與方法步驟（表格）

核心內容二：商業地產項目規劃與設計
注重市場培育，實施專業管理，商業地產項目的成熟必定會經過一個發展過程，商業推廣是否到位、經營管理是否將商業地產項目直接決定其市場培育周期，商業地產項目僅僅通過租金優惠不是市場培育的根本，根據市 場尋求準確的定位，通過專業商業管理實現良性的持續經營，才是商業地產項目規避投資風險實現物業價值的根本所在。
（1）商業地產項目客流規律
（2）商業地產項目交通狀況
（3）商業地產項目商業環境
（4）商業地產項目地形特點
（5）商業地產項目符合城市規劃要求
（6）認識專業特色市場
（7）特色市場投資開發要點
案例學習：某商業規劃設計學習（動畫）

核心內容三：商業地產營銷與創新策劃
1、案例學習商業地產項目策劃背景；
2、什么是商業地產項目要整合優勢資源制定主攻策略；
3、什么是商業地產項目要制定出營銷推廣的整體實施策略；
4、什么是商業地產項目的品牌營銷及方法；
5、什么是商業地產項目服務營銷及方法；
6、什么是商業地產項目活動營銷及方法；
7、商業地產項目的服務營銷五大服務體系是什么；
8、商業地產項目文化營銷加速項目的成長。
案例學習：某商業地產項目營銷推廣活動案例分析（表格）

核心內容四：商業地產項目經營管理要素
現階段無論是商業地產項目開發商、策劃代理商、經營管理商，無不對商業經營管理畏之如洪水猛獸，均不想介入此項所有商業項目無法回避的工作，個中原因，倒不是商業經營管理是什么高科技，而是大家都對商業經營管理摸不著頭腦，即便開發商有心把商業經營好，卻不知從何下手。
從技術的角度來看，商業經營管理并不是無章可尋。要搞好經營管理工作，需要先認清商業項目經營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、 啟動期、運營期、穩定期六個時期的工作。
問題1、為什么說商業地產項目定位期為商業運營打好基礎？
問題2、為什么說商業地產項目籌備期為市場運營做好準備工作？
問題3、為什么說商業地產項目進場期提升產品競爭力和商戶經營信心？
問題4、為什么說商業地產項目啟動期把人氣做起來？
問題5、為什么說商業地產項目運營期把生意機會*化？
問題6、為什么說商業地產項目穩定期守衛消費商圈與時俱進提升商業競爭力？
問題7、怎樣管理好入住后的品牌商戶？
問題8、怎樣去提升商戶業績與提升賣場人氣？
問題9、商業地產在經營中最害怕什么？
問題8、商業地產項目在管理中我們要學習那些方面的專業技能？
案例學習：深圳萬象城的運營管理分析（圖片+表格）

核心內容五：商業地產如何實現高效招商
目前商業地產項目集中供應，其*量的增長速度超出了品牌商家的拓展需求規模，因此造成了市場上商業地產項目招商競爭激烈，亦對各商業地產項目的招商工作提出了更高要求。
問題1、商業地產項目適合性定位的選擇的重要性
問題2、商業地產項目適應性的建筑設計的重要性
問題3、商業地產項目合理的招商節奏把握的重要性
問題4、商業地產項目針對性的推廣策略的重要性
問題5、商業地產項目專業及穩定的團隊的重要性
問題6、商業地產項目布局不合理商業地產面臨招商困局怎么辦
問題7、商業地產項目商鋪空置率走高怎么辦
問題8、商業地產項目為什么高租金影響招商進度
問題9、商業地產項目如何破解困局須看開發實力
問題10、商業地產項目品牌要如何創新
案例學習：某商業地產招商管理規范（表格）

核心內容六：商業地產招商策劃及招商計劃實施
制定商業地產項目招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的準備工作。商業地產項目的運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到支持。在開展商業地產項目實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然后確定商家檔次、規模、具體租金條件。
1、商業地產項目招商原則
2、商業地產項目招商策劃的核心―招商計劃
3、商業地產項目招商費用使用策略
4、商業地產項目分塊招商策略
5、商業地產項目招商隊伍的建立與優化
6、商業地產項目招商宣傳、造勢
7、商業地產項目招商及談判策略
8、商業地產項目招商推廣：成功的關鍵
9、商業地產項目控制招商質量的作法
10、制訂商業地產項目招商談判策略
案例學習：分析學習某商場制定的政策（表格）

核心內容七、整體科學、調查分析
調查至少要包括市場環境的分析、商業環境的分析、消費者的分析、投資者的分析、競爭對手的分析、差異分析等等，因為商業地產的主題概念定位，功能分區的布局、樓層布局，這些規劃設計的內容，一定要通過前期的調查分析才能夠得到。
◆商業地產項目的重新調整與整改須有差異性；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位的差異性影響建筑規模上的差異性；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位要對時段劃分方面的考慮；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位要做好客源重疊分析和規劃；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位要使商品趨向全方位服務功能；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位要品形成互補功能；
◆商業地產項目的重新定位要結合個別形象，塑造購物中心的群體形象；
◆商業地產項目的重新調整與整改定位要注重提升平效所謂平效；
◆商業地產項目的重新調整與整改如何把握全局與方向；
◆對于建筑規劃結構有很大缺陷的商業項目，應該在哪些方面工作加大力度才能*限度的彌補建筑缺陷？
案例學習：某商業項目的失敗原因分析（圖片）

核心內容八、定位、性能、完善、提升、管理
在功能上是這樣的，在業態互補也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心
一直保持商業地產全面調試的運轉模式。
◆商業地產項目的重新定位原有設計外觀非常好，但是內部設計在細節動線上；
◆商業地產項目的重新定位推廣方式上要提升；
◆商業地產項目的重新定位就是立足于原來的基礎上形成一個整個業態的組合和目標；
◆商業地產項目的重新定位能商業項目改項目變的前途；
◆商業地產項目的重新定位就是要通過準確定位能改變項目的命運；
◆商業地產項目的重新定位品牌商怎樣看；
◆商業地產項目的重新定位前的宣傳推廣；
◆商業地產項目的重新定位改造裝修形象。
案例學習：上海某商業項目重新調整定位成功的案例（圖片）

核心內容九、現場運營、制度標準
商業地產項目的重新定位改造后的現場運營管理要求各流程作業的標準化、制度化和信息化以外，還要從以下幾個方面著手。
◆內部管理模式的改善；
◆對招商渠道進行有效的管理；
◆選擇優秀的供應商；
◆定期評價供應商，達到對供應商進行動態管理的目的；
◆加強服務管理；
◆搞好客戶關系管理。
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香港、臺灣、澳門商業項目營運成功案分析