物業企業法律風險與防范

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課程大綱
第一講：物業服務費的法律保障
一、物業服務費問題
1.民法典對物業費的規定
2.拒交物業服務費情形列舉和法律分析
1）以服務瑕疵為由
2）以服務收費不合理為由
3）以買房未入住為由
4）以房屋質量問題為由
5）業主和租住人發生爭議為由
6）以未簽訂物業服務合同為由
7）以全部或者部分物業費超過訴訟時效為由
8）造成業主人身、財產損失為由
9）業主能否以樓上漏水為由
10）一樓住戶沒使用過電梯為由
11）以物業服務合同期限已屆滿為由
二、催收物業費應當注意的問題
1.證據留痕
2.物業公司是否可以用停水停電的方法催收物業費
3.物業公司收取違約金問題

第二講：詳說民法典關于物業的新規
一、公共收益問題
《民法典》規定
1.公共區域
1）利用道路或共有空間增設的停車位
2）附著于共有基礎設施之上的各類廣告
3）出租共有空間
二、如何扣除必要成本
三、如何分配共有部分收益
1.業主大會討論決定收益的使用
2.不再優先用于補充專項維修資金
3.一般抵扣物業費、兌換成購物卡或直接分現金
案例分析：創業城物業因廣告收益分配不合理走人案
風險提示：民法典出臺，強調乙方意識
四、停車位問題——車位三種形式
民法典規定
1.產權車位
2.共有車位
3.人防車位
案例分析：820個車位確權案
五、業主轉讓、出租、設立居住權告知物業服務人問題
1.居住權問題——《民法典》關于居住權的規定
2.居住權的一般屬性
3.居住權的八個應用
4.為婚姻而設立居住權的風險與防范
1）居住權人同住人員問題?
2）居住權人有權居住的房屋范圍問題
3）居住權期限問題

第三講：物業企業日常管理法律風險與防范
一、業主人身和財產保護問題
1.業主財物被盜搶與物業的責任
1）業主家中被盜
2.管理區內車輛被盜
3.管理區內財務被搶
案例：管理區內車輛被盜，物管公司判賠20萬元
風險提示：全面履行管理責任
二、業主人身損害與物業的責任
1.業主在小區內被人歐打
2.女業主被偷偷潛入家中的犯罪分子強奸殺害
3.業主夜間掉入窨井
案例：保安不作為，物業要承擔相應的賠償責任
風險提示：封閉性管理、安全保障義務
三、房屋裝修等影響居住質量問題
1.住宅改商業用房
2.業主裝修破壞承重墻
3.裝修時間管理
4.半夜狗吠
案例：承重墻被拆，導致樓體裂紋、鄰居逃離……誰之過，誰之責？
風險提示：物業的提示、通知和管理義務
四、物業維修問題
1.維修不及時責任承擔
2.自有部分維修
3.共用設施維修
案例：因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任
風險提示：規范化管理的重要性
五、保安致人損害的物業糾紛
1.保安阻擋司法機關執法風險
2.保安與業主斗毆責任承擔
案例：長沙綠園小區物業保安阻擋法官，被罰30萬元案
風險提示：司法機關有罰款權
六、小區共用設施傷人賠償糾紛
1.基本類型
1）設施設備的安全保障責任
2）管理服務的安全保障責任
3）預防和制止第三人侵權的安全保障責任
2.防范措施
1）兩協助兩及時
2）大型社區活動
3）一般狀態與特殊狀態
七、墜落物、高空拋物致人損害的法律風險
1.業主自有部位的擱置物、懸掛物告知義務
2.共有部位擱置物、懸掛物告知義務
3.民法典新規：高空拋物，物業要承擔責任
案例：“連坐制度”之殤
風險提示：監控完善勢在必行
八、物業服務中的消防管理法律責任
——消防設施維護和監測
九、在物業管理中未盡到注意告知警示義務案例列舉
1.玻璃門無警示標志
2.客用電梯與載貨電梯的使用功能警示
3.步行樓道阻礙受傷責任承擔問題

第四講：物業企業的未來思考
一、物業企業的解聘問題
民法典規定
物業企業解聘的兩種情形
1.到期解聘
2.未到期解聘
案例：解聘物業是一把雙刃劍，砸掉的是物業人的飯碗
風險提示：法律規定清晰，需要服務觀念轉變
二、物業企業應備18個預案
1.消防應急處理預案
2.搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應急處理預案
3.對自然災害事故的應急處理預案
4.對業主（住戶或顧客）掛失財物/失竊處理預案
5.對業主（住戶或顧客）遺失物品招領的處理預案
6.對突然死亡事件的應急處理預案
7.對自殺或企圖自殺事件的應急處理預案
8.對精神病、鬧事人員的防范預案
9.對打架斗毆、流氓滋擾的防范及處理預案
10.對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理預案
11.對暴力事件的緊急處理預案
12.對傳染病及疫情的防控預案
13.對突發性水管破裂和停水事件的處理預案
14.對發生交通意外事故的處理預案
15.對大范圍停電的處理方法
16.對發現有人觸電的處理預案
17.對液化石油氣等可燃氣體泄漏的處理預案
18.關于應急預案所涉及事件處理的特別注意事項