房地產全生命周期視角下的項目投資測算

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課程大綱

第一部分：新環境下的投資測算
1.投資測算的定義與項目全生命周期下投資測算的應用場景
（1） 投資測算用于的主要定義–定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優化、成本修正等
（2） 全生命周期下投資測算的應用場景：
初判可研階段：確定是否獲取項目并執行何種商務條件的談判
全策定案階段：制定項目的整體開發方案并對各部門設定開發目標
落地調整階段：監控項目運營情況并適時調整項目成本優化方向

2. 投資測算表展示
（1） 典型不同房企的測算表展示
（2） 科目解讀
（3） 應用解讀：如何讀取投資測算表的關鍵信息，如何通過關鍵的數據信息來指導項目優化方向

投資測算的設計與應用原則
（1） 階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
（2） 條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
（3） 公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案

3. 不同階段下的投資測算
（1） 初判可研階段
（2） 全策定案階段
（3） 落地調整階段

4. 投資測算的流程
（1） 主要流程與組織構架
（2） 投資部門人員在投資過程中的主要工作
（3） 投資測算管理辦法

5. 投資測算的未來發展趨勢及更新重點
（4） 投資方案迭代–產業勾地、投融一體
（5） 成本方案迭代–成本方案的經驗數據迭代與設計方案的經驗數據迭代
（6） 運營方案迭代–運營方案的優化迭代

第二部分：用數據說話-投資測算的實戰解析
1.城市背景及地塊條件
（1） 城市屬性及地塊區位的判定
（2） 方案定位解析
2. 戶配及規劃方案
（1） 不同產品對規劃方案的影響
（2） 不同方案對投資測算的影響
3. 測算演練及詳解
（1） 初判可研階段的完整粗算案例
（2） 祥判定案階段的測算全流程解讀
4. 投資測算的主要優化方向
（1） 投資政策優惠（招商引資）
（2） 設計強排方案
（3） 成本把控簡述
（4） 多地塊聯動的綜合考量
5. 談判過程中的實用性簡算
（1） 數字戰場的真刀真*
（2） 主要心算公式羅列

第三部分：非典型性住宅項目投資測算解析
1.非典型性住宅項目與典型性住宅項目的具體差異
（1） 持有型物業與非持有型物業勾地類項目
（2） 合作開發類（非百分百權益類）項目
（3） 非完整開發周期類項目（在建工程收并購類）項目
2. 非典型性住宅項目投資測算表的主要設計思路
（1） 以典型住宅項目測算為主體進行投資測算，非典型部分出具退出方案或按成本計算
（2） 持有型物業如自營需要進行持有型物業的現金流計算
（3） 股權合作類項目需要重點考慮成本歸屬與稅籌方案
3. 非典型住宅項目的投資測算優化思路
（1） 產業勾地類項目：產業物業的估值與退出
（2） 合作開發類項目：股權合作的進入與退出節點，融資方案
（3） 在建工程收并購類項目：成本規劃與稅籌方案
4. 總結