以運營為導向的基礎設施投融資模式探索

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課程大綱

【1】拓展階段：項目投資分析、交易結構設計與現金流預算，運營指標分析：
1.項目投資：操作流程與核心環節
2.投資現金流量的規劃（工程項目投融資模式分析）
3.投資可行性分析報告
4.投資談判與投資協議條款清單
5.資本金回收設計與案例分析
6.新型基礎設施硬件部分的投融資模式：
7.基礎設施硬件部分主要包括廠房、辦公樓、 數據光纜、服務器、基站設施等不動產或固定資
產，具有前期投入大、資金回收慢等特征。在整個 項目建設周期中，關鍵在于充分運用資產證券 化、融資租賃等方式盤活固定資產，實現資金高 效流轉，進而打通產業鏈閉環。
1.在項目初建階段，主要以獲取土地資源、建設不動產為主，具有資金需求量大、收益回報期長的特點。在這一階段，項目融資來源主要是自有資金、銀行開發貸款為主，部分符合要求的項目也可以通過募集私募股權基金的方式擴充融資來源。 除此之外，考慮新型基礎設施的特殊社會意義，政府可以在評估社會價值的基礎上，給予一定的財政補貼、稅收優惠和土地補貼。 在項目建設中期階段，項目已經具備一定的資產實體，需要進一步擴大融資來源。此時一方面可以運用已經產生的商業經營預期收益引入風險投資、部分資管計劃進行股權投資，另一方面可以將不動產作為抵押物向銀行申請抵押貸款。
2.在項目建設成熟期，項目已經具備穩定的運營效益，能夠獲得穩定的現金流。此時可以通過商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）獲取較低成本的債權性融資，或者通過更廣義的資產支持證券（ABS）將未來收益折現。 除此之外，也可以采取融資租賃、售后回租等方式在一定程度上盤活存量資產。
3.在項目資金回收階段，可以采用多種方式出售新型基礎設施，包括股權交易、資產交易，以及更為市場化的方式。通過盤活存量不動產、將不動產證券化，原始產權人既可以實現資金退出流轉，又可以保留一部分份額繼續實現對資產的控制，從而實現產業投融資閉環。
4.新型基礎設施軟件部分的投融資模式
新型基礎設施的軟件部分往往以知識產權的形態存在，具有開發周期長、持續迭代投資、應用交叉互聯等特點。 可以運用政府產業投資基金、政府引導基金、股權融資等融資工具，通過政府引導、市場化為主體的模式，彌補基礎軟件開發的資金供求缺口。
在項目建設前期，重點在于底層技術的開發，這一階段通常時間較長、投入較多、不確定性較大，需要較多政府的扶持。 可以通過設立政府引導基金支持企業創新創業，通過財政補貼、稅收優惠等方式，給予初創企業政策扶持。
在項目建設中期，技術系統已經搭建完成，通過相關測試后，技術逐漸與產業相結合，可應用到具體場景，開發具體項目。 由于此時技術系統已相對成熟，應用場景相對明確，未來技術變現收益不確定性減小，因而可以適時引入*產業基金，大力支持技術與產業相結合，推動新型基礎設施創造社會價值，同時鼓勵國家開發銀行等政策性銀行提供低息貸款，支持系統性重大核心項目的落地。
在項目建設成熟期，此時項目可以產生較為穩定的現金流，可通過資產證券化等方式變現融資，或通過發行短期融資券、中期票據、商業銀行貸款等方式獲得融資，實現項目持續穩定運營。 同時，考慮到新型基礎設施具有技術快速 迭代的特征，如人工智能技術會隨著數據的增加、核心算法的改進而不斷更新換代，通信技術的發展也會 推動 5G 軟硬件的升級，相應的應用場景也會變得更加豐富。建議在這一時期通過 首次公開募股、發行公司債券、引入各類資本計劃等長效融資方式匹配新型基礎設施投融資的持續性。
在項目資金回收期，如果需要提前收回資金、實現資金的高效運轉，可采用股權交易、資產交易等方式出售項目，實現項目剩余價值的回收，保持充沛的再投資能力，實現產業投融資閉環。

【2】設計階段：業務模式與現金流設計、項目戶型設計、功能布局、使用效果：
1.項目工程總承包模式分析：EPC+O、PEC+F、F+EPC+O等模式
2.總承包，國際通行的建設項目組織實施方式（EPC模式創新）
3.F+EPC、F+EPC+O模式與案例分析
4、項目戶型設計、功能布局、使用效果
5、控制特定基礎設施項目的實施成本，需要基于項目全生命周期的視角，統籌考慮設計、建設、運營、融資等方面的具體工作。
5、提高項目設計水平。各專業設計院所和評審機構，應當強化能力積累和提升。但是，對于起點較低的大多數專業機構，靠自身的能力提升遠遠不夠，提升速度太慢。應當以全方位開放的思路加快創新和提升，借鑒國際先進經驗和國內優秀案例，持續修編具有強制意義的國家標準和具有指導意義的技術規范。這方面的工作應當成為*財政確保經費支持的國家重大項目，吸引一批有豐富設計、建設和運營經驗的行業實務專家積極參與，盡快、全面、持續提升各類基礎設施項目設計的底線水準。*財政的資金應當優先用在這個方面，比補助具體項目的效果好得多。

【3】建設運營階段：投融資創新
1、PPP融資模式設計與運營
⑴PPP項目融資需要解決的核心問題
⑵PPP項目動態股權結構設計與調整
⑶PPP項目融資銀行的評審要點解讀
1.政府付費類PPP項目的財務測算優化——基于投資現金流模型（資本金回收設計）
2.國際總包工程案例分析（國外工程總承包公司的投資分析與項目管理）
3.海外PPP項目案例分析
4.控制項目建設成本。當務之急，是切實規范市政基礎設施領域的工程招投標市場，建立基于法治的反腐敗機制和終身責任追究機制。

【4】運營階段：投融資創新
1.“軌道＋物業”、“軌道＋社區”、“軌道＋小鎮”的綜合開發模式
2.軌交PPP融資模式設計與運營
3.發行債券、資產證券化、產業基金、融資租賃
4.三是控制項目運營成本。跟設計環節一樣，各運營單位的能力和經驗積累，起點普遍較低，速度實在太慢。同樣，需要通過*財力支持，聚集行業高手修編國家標準和行業規范，盡快、全面、持續提升各類基礎設施運營維護的底線水平。債的多元化籌資的方式
5.基礎設施投融資模式新探之一：邏輯與出路