房地產業成本核算方法及會計處理

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課程大綱
第一部分：房地產開發成本會計核算
一、房地產項目成本核算三大原則
1、成本劃分三項原則
2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）
3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本
二、房地產土地的取得及成本分析
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權方式取得土地成本的確定
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產開發項目建設階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預算造價法
2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法
3、商業地產與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷ 商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴ 房地產項目成本分拆會計處理技巧
①前期工程費的稅務處理
② 建筑成本的稅務處理，甲供材有什么風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發票的？
③ 基礎設施建設費的稅務處理
④ 公共配套設施費的稅務處理
⑤ 開發間接費用的稅務處理
⑵ 房地產項目成本核算賬務指引
四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵ 集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？
⑶ 關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？
⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計
扣除嗎？
⑸ 個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的
利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧

第二部分：房地產企業項目成本核算操作實務
一、房地產業成本項目構成及成本規劃
1、房地產業成本項目構成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產成本費用計劃與控制
二、房地產成本核算操作實務
1、開發產品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發成本的核算程序
3、配套設施開發成本的會計處理技巧
4、預提費用的會計處理技巧
5、開發間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務
3、設備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節稅技巧
6、土地轉讓與開發中的納稅技巧