崗位設計的原則

1、因事設崗原則。從“理清該做的事”開始

“以事定崗、以崗定人”。設置崗位既要著眼于企業現實，又要著眼于企業發展。按照企業各部門職責范圍劃定崗位，而不應因人設崗；崗位和人應是設置和配置的關系，而不能顛倒。

2、整分合原則。

在企業組織整體規劃下應實現崗位的明確分工，又在分工基礎上有效地綜合，使各崗位職責明確又能上下左右之間同步協調，以發揮最大的企業效能。

3、最少崗位數原則。

既考慮到最大限度地節約人力成本，又要盡可能地縮短崗位之間信息傳遞時間，減少“濾波”效應，提高組織的戰斗力和市場競爭力。

4、規范化原則。

崗位名稱及職責范圍均應規范。對企業腦力勞動的崗位規范不宜過細，應強調留有創新的余地。

5、客戶導向原則。

應該滿足特定的內部和外部顧客的需求。

6、一般性原則。

應基于正常情況的考慮，不能基于例外情況。例如，90%情況下這個崗位需要多少工作量，多少工作強度。

物業管理定崗定編原則與實際操作

崗位設計考慮的主要方面

一、主要工作：

平常這個崗位做哪些基本工作? 為了實現相應的崗位目標，這個崗位需要做哪些工作? 在各個具體工作之間如何分配時間

二、 需要利用什么資源和工具：

為了達到崗位目標應該利用那些資源? 系統、報告、文件、要求、其他。

三、 能力要求:

做本崗位工作的應具備何種條件? 知識、能力、品質；人際交往、教育水平、背景與經驗等。

四、業績考核：

該崗位工作的業績如何考核？主要考核指標是什么?

五、匯報關系：

該工作向誰匯報？該工作的同級是誰？下級是誰？與其他同事的權利和責任的劃分？

六、 工作量：

這個崗位需要處理多大的工作量?

物業管理定崗定編原則與實際操作

各崗位人員編制標準（建議）

一、公共事務人員勞動定額

1．15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。

2．15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設住戶服務中心；15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米，增設1人。

3．干部配置：15萬平方米以下設置主管1人，不設班（組）長；15萬平方米以上，設置主管1人（可由管理處副經理兼），住戶服務中心班長1人，巡樓班（組）長1人。

二．保安人員勞動定額

1 固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米。

2 全封閉小區每入口需設置3個（三班倒）。

3 巡邏保安員每組（兩人一組）可監護面積為5萬平方米左右。

4 封閉停車場每出入口處應設置3人。

5 30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人。

6 智能化小區（大廈）已設置治安、消防監控系統時，可適當養活保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人。

7 保安人員綜合勞動定額：每2000-2500平方米配置1人。

三．機電維修人員勞動定額

1 每個高壓配電房值班電工3人。

2 水工每10萬平方米配置1人。

3中央空調每10萬平方配置1人。

4 電梯工每10部電梯配置1人。

5維修電工每10萬平方米配置3人。

6綜合維修工每10萬平方米配置2人。

7干部配置標準：

★30萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長；

★30-80萬平方米以上，配置主管1人，運行班（組）長1人，維修班長（組長）1人。

★80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運行班（組）長1人，機電維修班（組） 1人，綜合維修班（組）長1人。

8 綜合勞動人數定額：每10萬平方米10-12人。

四．清潔人員勞動定額

1 梯級清掃：14層/小時/人。

2 地面清掃：300平方米/小時/人。

3 拖樓梯：13層/小時/人。

4擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時/人。

5 洗地毯:360平方米/小時/人.

6 刮玻璃:4平方米/分鐘/人.

7 清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個/10分鐘.

8 8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.

8 干部配置標準:10萬平方米以下,配置主管1人,不設班組長;20-50萬平方米,配置主管1人,技術員1人,班(組)長2人;50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設班(組)長1人

9 保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米,配置1人..

五.園林綠化部人員勞動定額

1 綠籬及灌木修剪

(1)墻狀綠籬:人工20米/小時;機剪:50米/小時;

(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時;機剪:50平方米/小時;

(3)球形:直徑1米球形,4棵/小時,直徑大于1米的適當降低平均數;

2 大樹修剪:

(1)冠徑15米以上,需三個配合.1棵/8小時3人,平均0.05棵/

人.小時

(2)冠徑10-15米,需三個配合.3棵/8小時3人,平均0.125棵/人.小時;

(3)冠徑5-10米,需二個配合.12棵/8小時2人,平均0.75棵/人.小時;

(4)冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時;

3 剪草

(1)特級、一級草坪：360平方米/人、小時；

(2)二級草坪：280平方米/人、小時；

(3)***草坪：用汽墊機剪180平方米/小時；割灌機剪60平方米/小時；

(4)四級草坪：用割灌機剪，40平方米/小時。

4 施肥

（１）粒肥：撒施，550平方米/小時；點施灌木，240棵/小時；點施盆花，900盆/小時；點施小喬木（環施），50棵/小時；

（２）液肥：機施兩個配合，平均250平方米/人、小時；手噴，室內大盆植物15棵/小時；室外大棵植物24棵/小時；手淋，200棵/人、小時；

5 噴藥：機噴，平均350平方米/人、小時；壺噴，室內大植物15棵/小時；室外中小植物25棵/小時；小型盆栽壺噴200棵/小時。

6 淋水：自動噴淋平均8000平方米/人、小時，人工淋平均2000平方米/人、小時。

7 花苗上盆：時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時。

8 花木出圃質量修整：時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時；大型觀葉植物平均10盆/小時。

9盆景

（１）修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時；

（２）換泥轉盆：小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。

10 插花

（1）一般插花：

★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。

★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。

★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

（2）創意插花：

★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。

★花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。

★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

11．機械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。

12 殘花清理：．報廢殘花的清理平均400盆/人小時；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。

13．雜物清除：人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等；化學除草坪平均每小時700平方米/人。

14． 按綠地面積計：每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產地需工人4人。

15．建筑內綠化管理：按每20000平方米建筑用地面積（或每200戶業主）配1名綠化工。

16．干部配置標準：

30萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班（組）長；30萬平方米以上，設主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人；如有花木基地時，可增設花木基地主管1人。

17．園林綠化部人員綜合勞動定額：每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。

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