物業安全防范管理培訓

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【課程大綱】

物業安全防范管理服務

物業安全防范管理服務概述

安居樂業是社會和老百姓生活之基礎，也是物業管理服務工作之基礎，安全管理工作也是物業服務企業工作的重中之重，也是物業管理品牌建設之綱要。

根據《物業管理條例》對安全防范的定義，安全防范管理服務就是物業服務企業協助政府相關部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。包括：出入管理，安防系統的使用、維護和管理，施工現場的管理、公共設施設備的看護管理，配合政府開展社區管理等工作。

物業安全防范管理特征與內容

1.物業管理安全管理特點

2.物業管理安全管理基本原則

3.物業管理安全核心

4.物業管理安全主要內容

物業安全防范服務范圍

負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。

物業安全防范管理模式

1.封閉式管理模式與管理特點

2.開放式管理模式與管理特點

3.半封閉式管理模式與管理特點

物業安全防范管理工作方法

1.安全防范工作是物業管理服務工作的重要組成部分，工作方法是否得當，直接關系到安全防范工作的服務質量，因此工作方法至關重要。

2.安全防范中各環節的聯系及工作流程之間的關系密切，也是安全防范必須掌握的要素。主要包括門衛、巡視、車輛疏導與停放三大環節，消防落實又是重要的環節。

物業安全防范管理與措施（安全防范服務內容）

1.小區出入口管理（門崗/門衛）執勤的安全防范與安全措施

物品、人員、危險品、車輛、交接、記錄。

小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標志和防范措施，并有值班記錄、進出登記記錄。

白班具體工作內容

(1)大門門衛

①車輛進出登記管理； ②非物業區域內人員進出登記管理，白班人員不得脫崗； ③施工人員進出檢查包括檢查出入證件、中央空調安裝、大錘、切割機、水鉆打孔，同時必須要求到物業辦公室辦理備案手續；④物品進出登記管理；⑤每日大門處地面(大門內外側)的清潔保潔工作； ⑥盤查可疑人員。

(2)后門門衛

①當發現可疑情況時。及時與班長聯系，控制現場和人員；②人員的進出管理：重點檢查是否有出入證件；③告知車輛由大門進出； ④不允許物品走此門。

夜班具體工作內容

(1)大門門衛

①人員進出登記：必須檢查外來人員相關有效證件，并問清進來事由等；沒有業主的允許，非物業區域內的人員不得進入物業區域內，或沒有有效證件一律不得進人物業區域內；②物品進出登記與詢問管理：物品外運時，必須有業主陪同或物品拉運憑證，予以放行，否則一律不得放行；③隨時提醒進人小區車輛司機關閉好車窗和車門，并將貴重物品隨身攜帶好；④車輛進出必須進行登記：并記錄車牌號、進出時間、做什么、幾號樓幾單元幾號室；⑤配合其他人員做好其他工作；⑥做好大門處地面(大門內外側)及崗亭內的清潔衛生工作；⑦必須堅守崗位。

(2)后門門衛

①接班后，必須在崗亭內監守安全防范工作，包括：進出人員、物品，并做記錄；②重點對進入物業區域人員進行盤查和詢問，除工程施工外，嚴禁物品外運。

2.巡邏執勤的安全防范與安全措施

巡視路線、巡視頻次、巡視物業、死角檢查、交接、記錄。

發生治安案件，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

①白天或夜間按規定頻次及巡邏路線巡查整個物業區域內的安全情況，隨時處置發生的問題．并做記錄；②物業區域現場的監督與巡查，檢查單元防盜門的關閉情況；③業主搬運大宗物品進入單元時，要現場跟進，并提醒業主注意保護好樓道內的設施，并做巡視記錄； ④巡邏時注意區域內的公共設施設備是否損壞或丟失，并做記錄(包括：單元防盜門、樓宇外墻等)；⑤巡邏時隨時注意可疑人員的出現；夜間應重點對進入物業區域內的可疑人員進行盤查和證件查驗，對查驗中發現的問題及時處理，并做記錄；⑥對區域內亂停亂放的自行車、摩托車、汽車進行管理；⑦按規定要求隨時檢查樓宇單元防盜門關閉情況；⑧密切注意并及時告知裝修人員上料時不要損壞樓道墻面、地面、頂棚、電表箱、燈罩、單元防盜門、樓梯扶手等；⑨巡查中存在的問題或已處理的問題要進行記錄； ⑩配合其他人員做好其他工作；① ① 處置張貼廣告人員，杜絕小廣告的出現； ① ② 室外游走的人員進行證件查驗或詢問。

夜間巡查的重點，對服務范圍內重點部位(每層)進行防范檢查和巡邏(每晚不少于n次)，巡邏不少于2人，做到巡查到位，并有巡查記錄，對夜間停放在物業區域內的車輛進行牌號登記備案。

公共設施看管,包括樓內的門、窗、衛生設施、電梯、通信設施、各類標志牌等。

3.監控執勤的安全防范與安全措施

4.特殊崗位執勤的安全防范與安全措施

5.物業車輛管理服務和停車場執勤的安全防范與安全措施

交通安全牌、車輛行駛速度、噪聲控制、停放循序、車輛狀況、安全提示、車輛檢查登記、交接、記錄。

地下車庫管理, 對進入地下車庫或露天機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理,保持車輛行駛通暢。

物業管理服務區域內的車輛管理服務是物業公共秩序管理服務的一項基本服務內容，也是體現一個物業服務企業的管理服務水平的重要環節。

車輛管理服務內容包括：車輛進出管理服務、車輛疏導管理服務、車輛停放管理服務等。

車輛管理工作是物業管理服務工作的重要組成，工作方法得當不得當，直接關系到工作的服務質量，因此工作方法至關重要。

在車輛管理服務中各環節的聯系及工作流程之間的關系密切，也是車輛管理必須掌握的要素。

(1)車輛管理的四個環節

車輛管理的四個環節是車輛進出是**環節，車輛交通疏導是第二環節，車輛停放是第三環節，巡視是**重要的環節。

(2)各環節中注意的要點

①車輛進出:車輛牌號、出人證件、車輛登記、進出時間、交接、記錄；②車輛疏導:停車時的疏導、物業區域內的交通疏導、車輛出車位時的疏導等；③車輛停放:入位情況、占用消防設施及通道、車輛入位時及時觀察車輛是否有損壞部位、車窗是否關閉、車內是否遺留貴重物品等；④車輛巡視：巡視頻次、巡視車輛存在的問題、夜間巡視記錄停放車輛的牌號、車內是否放置貴重物品或重要證件、交通設施狀況、記錄、交接等；⑤交通車輛：交通安全標志牌及設施、車輛行駛速度、噪聲控制、行駛順序等。

(3)車輛管理服務檢查方法

①日檢

安防班長每天應對本班組的工作人員進行例行檢查，檢查內容包括服務標準、工作紀律、工作質量、現場處置情況、崗位形象和存在的服務質量問題等，并對在檢查中發現的問題及時進行糾正和做相應的處理。

②周檢

物業服務企業安排專人每周應根據實際情況進行全面的檢查，除日檢內容外，其內容還包括車輛停放設施和交通設施的檢查、業主意見反饋、代班長檢查記錄和服務質量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。

③月檢

項目經理對車輛管理服務工作進行全面的檢查，重點檢查現場管理服務效果及過程管理記錄，確保車輛管理服務工作執行到位。

④督查

物業服務企業安排專人不定期的對車輛管理服務工作進行突擊檢查，確保車輛管理服務工作嚴格按照標準執行，并核查勞動紀律及行為規范是否到位，對違規工作人員進行教育和糾正。

⑤檢查部位

檢查的主要部位有：停車順序、車輛是否停放到車位內、車輛進出登記記錄、交通設施(限速帶、交通標志牌、道路狀況)、停車設施(車位線、車位鎖、車位編號)，是否占用消防通道或消防設施等。

(4)車輛管理服務工作中注意事項

在進行車輛管理服務工作時，應注意的事項包括：

①安全提示及交通標志牌到位

在物業區域內顯耀的位置要有完善的交通標志牌和安全提示牌，這樣既可以確保證物業區域內車輛交通的有序行駛、停放以及交通安全，又可以減少安全事故的發生，同時也能使車輛快捷的找到所要到的位置。

②巡視提示要及時

在巡視過程中要對進入物業區域內的車輛人員進行相關的提示，包括：請按規定的速度在物業區域內行駛、請您不要在物業區域內鳴笛、請將您的車輛人位停放、請您將車窗關閉好、車內不要存放貴重物品和證件、請您將車輛報警器關閉并設置其他方式的報警狀態，車輛入位時要注意前后左右的距離。

③車輛停放必須符合消防管理要求，不得堵塞消防通道

在物業區域內經常會有個別車輛停放在消防設施或通道上，這樣往往會導致消防通道的堵塞，延誤消防疏散和搶險，因此必須加強消防通道的管理。

④監控錄像及車輛管理各項記錄要完整

在車輛管理服務過程中，監控錄像和記錄資料至關重要，它反映物業服務企業的管理水平和防范的嚴謹性，特別是出現異常情況，只要是在監控范圍內，就能及時發現并通知相關

人員現場進行處置，使問題能更清晰化的得到快速處理。當出現問題后，只要調取監控錄像資料和登記記錄就能查到詳細情況，從而就能界定責任。

(5)車輛管理服務措施保障

在物業區域內，可能由于這樣或那樣的原因，在車輛管理服務中會出現一些問題，因此，在管理服務中要采取以下措施：

①固定車位應標注車號，安裝車位鎖；②安防人員要熟記固定車位號碼；③各類指示箭頭清晰到位；④轉彎道處設置防撞欄；⑤檢查是否存在安全或消防隱患；⑥檢查進入車輛是否出現明顯劃痕、撞傷，及時告知車主并簽字確認。

6.物業消防管理的安全防范與安全措施

建立消防組織機構、制定消防工作內容及制度、節日期間檢查、日常隱患巡查、違章處理情況、熟悉消防設施分布、消防設施到位完好、記錄、整改。

隸屬安防消防設施設備的周檢查、存在問題、記錄、解決辦法、執行者完成、處理后檢查記錄、備案。

物業安全防范管理的應急措施及預案演練

有發生治安案件、刑事案件、消防、交通事故時的處置預案。

防重大自然災害應急措施及預案演練。

防重大群訴事件應急措施及預案演練。

防重大公共衛生安全應急措施及預案演練。

防恐怖襲擊應急措施及預案演練。

演練包括：演練計劃、防范演練、消防演練、應急演練（火、水、煤氣、救助、防汛等現場控制）、早操（每日工作點評）、記錄。

物業安全防范管理工作檢查方法

根據不同季節和周邊、住宅小區治安情況，工作要有一個側重，要有一個年度、季度、月、特殊時段工作計劃和落實進度表。

1.日檢

安防班長每天應依據檢查標準對本班組各崗位的工作人員進行例行檢查，檢查內容包括儀表儀容、服務標準、工作紀律、工作質量、工作記錄、交接班、崗位形象和存在的安全隱患等，并對在檢查中發現的問題及時進行糾正和做相應的處理。

2.周檢

安防主管及物業服務企業安排專人每周應根據實際情況進行全面的檢查，除日檢內容外，其內容還包括各類安防設施設備的檢查、業主意見反饋、代班長檢查記錄和安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。

3.月檢

項目經理對安防工作進行全面的檢查，重點檢查現場管理服務效果及過程管理記錄，確保安防工作執行到位。

4.督查

物業服務企業安排專人不定期的對安防工作進行突擊檢查，確保安防工作嚴格按照標準執行，并對違規工作人員進行教育和糾正。

物業安全防范管理工作中注意事項

在安全防范工作中，工作人員應注意以下事項：

1.遇到有人在公共區域內聚眾鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協助公安機關迅速平息事件，防止事態擴大。

2.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應立即報警，協助公安機關制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發生的案件，應做好現場的保護工作，以便公安機關進行偵查破案。

3.管轄范圍內公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應將其勸離管轄區域，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。

4.管轄區域內出現可疑人員時，要留心觀察，必要時可禮貌查問。

5.管轄區域內發生意外事故時，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護好現場，同時要做好管轄區域內業主的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。

物業保安員工作職責

1.向業主、物業使用人進行安全防范和遵守公共秩序的宣傳教育。

開展公共安全和治安防范的宣傳教育，提高業主、物業使用人的安全防范意識，增強業主、物業使用人的法制意識，在服務轄區內開展以“防火、防盜、防爆、防破壞、防事故和自然災害 ”為重點的“五防”安全檢查，注意發現隱患，并消除安全隱患。

2.在物業管理區域內實施駐點執勤、巡邏和安全防范檢查。

維護本服務轄區內的治安秩序，開展巡邏守護、預防、制止違法犯罪行為，控制本服務轄區案件的發生。本服務轄區內發生的案件、事件應及時報告公安機關和通知事主，采取措施保護現場，協助公安民警維護現場秩序，提供有關情況，同時加強服務轄區巡邏檢查，發現和抓獲現行違法犯罪嫌疑人員。

3.面向服務轄區，服務業主、物業使用人。

接受業主、物業使用人合理求助，竭誠為業主、物業使用人服務，努力幫助業主、物業使用人排憂解難，積極參加搶險救災，保護業主、物業使用人的生命財產安全。

4.制止影響物業管理區域公共秩序的其它活動。

5.具體實施其它物業保安服務。

公司保安員的基本職責

1.公司的安全保衛工作、做好防火、防盜、防爆、防破壞、防事故和自然災害等工作。

2.預防各類治安、刑事案件的發生，發現有異常情況的及時處理。

3.負責外來人員、車輛進出登記管理工作。

4.配合監督公司員工上下班打卡工作。

5.對物資的出門進行監督檢查管理工作。

6.監督公司員工機動車及非機動車排放整齊工作。

物業保安員工作權限

1.制止犯罪，扭送嫌犯。對違法犯罪人員有制止、報告以及扭送公安機關的權力，但無拘留、關押、審訊、偵察、沒收財產及罰款的權力；

2.保護現場，及時救護。對發生在物業管理區域內的各類案件和事故，有采取應急措施、保護現場不受破壞的權力，但無勘查現場的權力；

3.制止違法，教育挽救。對觸犯治安管理處罰法的人，有制止、勸阻和批評教育的權力，但無治安處罰的權力；

4.正當防衛，處置適當。保安在值勤過程中，可配備非殺傷性的器械用具，當遇到違法人員不服制止，甚至行兇、報復時，有正當防衛的權力，但無濫用武力的權力；

5.按規行事，忠于職責。對出入本服務轄區的人員、車輛及其所攜帶、裝載的物品，有按照合同約定進行驗證、檢查的權力，但無搜查他人身體、攜帶物品、或者扣押他人的合法證件的權力；

6.不得有剝奪、限制他人人身自由的權力；

7.不得有辱罵、毆打他人或者唆使毆打他人的權力；

8.不得有其他違反法律、法規的越權的權力，每個保安員的行為必須在國家法律、法規允許范圍內進行。

物業保安員應配備必要的裝備

橡皮警棍、統一呼號的手持電臺、手電、警笛、手套、鞋套、夜間工作的還要備有反光背心等。

學習涉及物業管理方面的相關法律法規、服務合同等知識

《物業管理條例》、《物權法》、《消防法》、《治安處罰法》、《特種設備安全法》、《保安服務管理條例》《住宅裝飾裝修管理辦法》、《物業管理委托服務合同》、《物業管理規約》等。

保安隊伍職業化建設

保安隊伍職業化建設概述

改變用工模式、建立培訓機制體系。

優化管理機制和人力資源配置。

實行專業化管理、加強隊伍建設。

營造良好的企業文化氛圍。

隊伍職業化建設與職業規劃 。

標桿物業服務企業的物業保安隊伍建設。

職業化

職業化就是一種工作狀態的標準化、規范化、制度化。即在合適的時間、合適的地點，用合適的方式，說合適的話，做合適的事。它包含職業化素養、職業化行為規范和職業化技能三個部分內容。可以系統的分為個人職業化、團隊職業化和管理職業化。

首先，掌握嫻熟的職業技能是職業化的基本要求。其次，職業化具體體現為按照既定的行為規范開展工作。

職業化保安員

物業保安隊員應當符合的基本條件：

年滿18周歲，身體健康，品行良好；

具有初中以上學歷的中國公民；

獲得《保安員證》。

職業化保安員的基本特征是在從事保安服務中，具有良好的職業態度，時刻體現良好的職業風范和良好的職業素養等等。

具體而言，職業化保安員要具有從事與巡邏、守護、押運等與保安服務有關的專業素質和與崗位相適應的體能要求，具有發現安全隱患和制止違法犯罪的能力，主動地承擔維護區域安全的責任，而不是被動地應付和處理各種事務；要有高度的責任感，愛崗敬業、遵紀守法；具有較好的理論水平，能主動的對保安服務行業開展前瞻性的研究。

保安員的專業化培訓

職業化保安員應該具有職業道德、職業心態、職業技能、職業禮儀、職業形象、職業裝備等。

后天的培訓，即專業化培訓，它需以具有保安員職業化特征的培訓體系為支撐，從貼近實戰需求出發，對保安員進行相關的知識和技能培訓。

從保安員的工作任務來看，對客戶單位在防火、防盜、防搶等方面可以做出恰當的風險評估；根據風險提出預防措施；在處置突發事件時具有良好的心理素質和具有駕馭全局的能力；在具體的勤務活動中能體現良好的職業操守等等，是職業化保安員的基本要求。

這些基本要求中所包含的知識只有系統的學習才能掌握；心理素質只有針對性的訓練才能提高；技能只有反復研習才能熟練；職業操守只有不斷提醒才能養成。

保安員的職業化程度離不開專業化的培訓，因為只有專業化培訓，才可以**對各種預設場景的處置訓練，獲得勝任職業要求的各項技能。

物業管理行業保安隊伍的現狀、困惑與對策

隊伍龐大、從業人員多、人員流失率高。

責任重大，人員卻參差不齊。

有點小權，社會認同感卻很差。

保安難招、保安的擇業動機、隊伍不穩定的深層次原因分析。

物業保安隊伍的現狀不容樂觀

前景很光明，道路卻很曲折艱難。

**專業化培訓提高現有保安員的素質。

**制度化建設，加強保安員的職業期待。

職業化建設有利于保安員隊伍整體工作能力的提高

保安員職業化是解決“本領恐慌”的有效途徑。

保安員職業化為保安服務行業的健康發展創造了基礎性條件。

職業化建設能有效降低從業人員的風險

**職業化建設，造就一批具有職業技能、具備職業操守的，能勝任崗位基本要求的保安員，使之能善于發現和排除隱患，善于用**恰當的方式處置突發事件，才能將突如其來的風險降到**低。

職業化建設能滿足廣大保安員的職業歸屬和期待

職業化建設能滿足廣大保安員的職業歸屬和期待，有利于增強對一流人才的吸引力和凝聚力，有利于保持隊伍的開放性和穩定性。

保安員職業化可以獲得社會的認可和尊重。

保安員職業化是自我價值實現的平臺和保安服務市場健康發展的動力。

職業化建設是保安員隊伍共性要求和個體優化的必然要求

保安服務市場的發展前景是決定保安員職業是否具有吸引力的重要因素，只有實現了保安員在個體層面上的積極發展，保安員隊伍才能得到整體優化，而實現這一目標，職業化是必然的出路。

實現保安員職業化的途徑

保安服務業職業化是前提。

樹立“以人為本”理念是基礎。

建立具有職業化特征的保安培訓教育訓練體系。