經營用房屋抵押貸款的風險防范培訓

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課程大綱

第一章 借款用途及特點的審查
1.1經營性流動資金貸款
用于借款人日常經營/補充流動資金
1.2貸款期限與金額
授信期限的依據/授信金額的確定/監管要求/短借長用/資金錯配/合規風險
1.3還款來源
經營收入和利潤/哪些其他收入可以作為還款來源/收入穩定的判斷
案例：還款堪憂的借款人——光伏產品服務
1.4借款人類型
個體經營者/小微企業/個人獨資企業/合伙企業/掛靠經營或分公司作為借款主體的合規性分析
第二章 借款人條件的審查
2.1經營的合法性
主營業務/經營資質/借款用途
2.2經營前景分析
行業波動/市場占有率/未來發展潛力
2.3經營年限和借款人條件
穩定經營時間/個人借款年齡/常住戶口和穩定居所/個人借款人或配偶與經營實體的關系
2.4還款能力和還款意愿
還款能力的驗證/信用狀況分析/品行分析/風險測試/什么叫重大負面消息
案例：不是有房就能貸——裝修服務企業
2.5禁止介入的情況
個人借款人年齡/信用/經營行業/借款用途
第三章 抵押房屋的審查
3.1房屋產權證
住房或商業用房（含商住兩用）/雙證齊全或不動產登記證/形式審查與實質風險
/坐落土地限于出讓或劃撥土地/產權無糾紛/質量無糾紛/無查封、凍結、扣押、監管
/借款人所有/多人共有/住房抵押的需有第二套房產
3.2位置
本轄區/非本轄區/邊界/交通/結構/拆遷計劃/“飛地”
案例：無法處置的抵押物——貨物運輸企業
3.3建成年限及面積
建成年限/面積/危房
3.4在用狀態
自住/出租/閑置/第三方占用
3.5房屋的調查
取得產權證書/現場核實位置及出入便利性/現場核對坐落單元樓層面積層高結構/走訪鄰居或詢問租戶確認產權及租金/走訪房屋中介確認評估價或租金
3.6價值評估
評估方法/內部評估與外部評估/評估價的驗證/評估報告有效期/打折率/超值抵
3.7異常情況處理
第三方房屋歧視/有不動產登記證但是標注了土地被抵押/未成年抵押人/年老多病的抵押人/只有產權證書的風險/買賣不一定不破租賃/重復抵押/二次抵押/異地房屋抵押/抵押物價值過高的風險
案例：抵押率低得無底線，不是餡餅是陷阱——農產品加工企業
第四章 經營性房屋抵押貸款審查重點
4.1雙人面談、雙人面簽、雙人調查
借款人身份核實/面談技巧/面簽原則/影像資料審查/雙人調查分工
4.2第一還款來源
借款用途的合理性/自由現金流充足性/收入負債比/還款來源驗證/防止貸款挪用
4.3放款條件
借款合同與抵押合同/辦妥抵押并取得他項權證/再次確認房屋狀態
案例：老客戶續貸，續著續著就死了——印刷企業