商業地產開發定位運營全流程

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課程大綱

1.商業綜合體建設的主要原則
1.1拿地–區位和收益
1.2業種配比–現金流
1.3建筑形態—出售vs.持有
1.4輕資產—從選地到選項目
1.5機電配置—運營和質量
案例一：兩個同地段綜合體業種面積配比不同的原因分析
2.商業綜合體前期策劃要素
2.1業態配比
2.1.1各業態一般配置比例和特性
2.1.2各業態的樓層分布原則
2.1.3新型業態的發展和對客流的影響
案例二：某購物中心定位和業態配置過程
2.2一次招商和二次招商調整
一次招商基于市場調研和定位，而二次招商調整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時期購物中心針對市場主動求變。對購物中心而言，前期的定位、規劃、招商到開業只是起點，項目開業后伴隨始終的品牌調整和升級才是永恒的話題。
2.2.1 調整步驟：
第一，從掉鋪率看開業定位的差異；
第二，從購物中心的形態看定位的準確性；（城市中心型、社區型、城郊型）
第三，從租金貢獻率看購物中心發展可持續性。
2.2.2 調整內容
第一， 品類—單品和集合店
第二，表現方式—體驗
第三，兒童業態加強
第四，運動和休閑
第五，文藝和修養
2.3購物中心和百貨
2.3.1兩者的比例
2.3.2內涵的不同
2.3.3城市奧特萊斯
2.3.4百貨業的歸途
案例三：某大型綜合體業種配比對招商調整的影響

3.大運營—概念的提出和實踐