房地產營改增應對與納稅籌劃培訓

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【課程內容】
第一講 2016年“營改增”最新政策與動態
一、2016年“營改增”最新動態
二、住房城鄉建設部辦公廳《關于做好建筑業“營改增”建設工程計價依據調整準備工作的通知》建辦標[2016]4號文解讀
附： 建建發[2016]144號 浙建站定[2016]23號
川建造價發〔2016〕349號
三、2016年“營改增”最新政策對各個行業影響分析
四、、不動產進項稅額抵扣新政策解析
五、財政部 國家稅務總局（2016）36號 《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（包括個人出售住房征免稅）
附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法要點
（附：銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中應重點關注的33項內容）
附件2：營業稅改征增值稅試點有關事項的規定要點
附件3：營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定要點
附件4：跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定要點
六、“營改增”過渡政策
七、其他“營改增”最新政策解讀
國家稅務總局公告2016年13號：國家稅務總局關于全面開展營業稅改征增值稅試點后增值稅申 報有關事項有通知
國家稅務總局公告2016年第14號：國家稅務總局關于發布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局2016年第15號：國家稅務總局關發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告
國家稅務總局2016年16號：《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第17號：國家稅務總局關于發布《納稅人跨縣{市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第18號：國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告
國家稅務總局公告2016年第19號：關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增 稅發票的公告
國家稅務總局公告2016年第23號：關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告國家稅務總局公告2016年第22號：關于延長2016年出口退（免）稅相關業務申報期限的公告
國家稅務總局公告2016年第24號：關于修訂《重大稅收違法案件信息公布辦法（試行）》的公告
國家稅務總局公告2016年第26號：關于明確營改增試點若干征管問題的公告
國家稅務總局公告2016年第27號： 關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告
國家稅務總局公告2016年第28號：關于修改按經費支出換算收入方式核定非居民企業應納稅所得額計算公式的公告
國家稅務總局公告2016年第29號：關于發布《營業稅改征增值稅跨境應稅行為增值稅免稅管理辦法（試行）》的公告
國家稅務總局公告2016年第30號：關于營業稅改征增值稅部分試點納稅人增值稅納稅申報有關事項調整的公告
國家稅務總局公告2016年第31號：關于發布《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表(2015年版)等報表》的公告[報表調整]
國家稅務總局2016.4.20致全國營改增納稅人的一封信
財稅（2016）43號 關于營改增后契稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知
財稅（2016）47號 關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知
稅總納便函[2016]71號 國家稅務總局納稅服務司關于下發營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函
第二講 房地產企業“營改增”熱點問題
1.房地產開發企業開發的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產，如開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎?
2.房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬于老項目，以開工·完工還是產權登記時間為準?
3.房地產開發公司在本市跨區縣從事的房地產開發項目，營改增后應在哪里申請辦理防偽稅控設備及領用發票?
4.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后有什么處理辦法?
5.營改增后，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，預繳和申報都怎么操作?
6.一般納稅人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服務，適用簡易計稅方法，文件規定以收到的然后減去分包款為銷售額，開票是總金額的還是分包之后的?例如總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發票，納稅人實際繳納50萬的稅款，如何開票?
7.《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》國家稅務總局公告2016年第16號文件規定：””第二條納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買·接受捐贈·接受投資入股·自建以及抵債等各種形式取得的不動產。””納稅人二次轉租，自己沒有取得該不動產，適用什么稅率?
8.5月1日之后開具的地稅發票繳納增值稅時如何申報，是否如增值稅發票一樣先進行價稅分離?如果申報時既有國稅發票又有地稅發票如何申報?
9.物業收取的停車費和電梯里面的廣告位的出租是按什么行業核算?
10.我公司原來是銷售貨物的小規模納稅人，還有本次營改增的應稅服務，一般納稅人資格登記標準應如何判斷?
11.納稅人于2016年5月1日以后取得的不動產，適用進項稅額分期抵扣時的””第2年””怎么理解?是否指自然年度?
12.全面營改增后，其他個人發生應稅項目是否可以申請代開增值稅專用發票?
13.試點納稅人5月1日之前發生的購進貨物業務，在5月1日之后取得進項稅發票，是否可按規定認證抵扣?
14.員工因公出差，住宿費取得增值稅專用發票，是否可以按規定抵扣進項?
15.企業既有簡易計稅項目，又有一般計稅項目，營改增后購進辦公用不動產，能否抵扣進項稅?
16.企業發生應稅行為，在營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當怎樣處理?
17.實行按季申報的原營業稅納稅人，5月1日營改增后何時申報繳納增值稅?
18.企業選擇簡易計稅辦法時是否可以開具增值稅專用發票?
第三講 “營改增”對房地產企業的影響
一、稅收負擔的影響
（一）開發建設階級
（二）轉讓及銷售階段
（三）持有自營階段
二、建造成本的影響
三、房價、凈利潤的影響
四、財務管理與會計處理的影響
五、企業融資與現金流的影響
六、工程概預算、工程造價的影響
(一)未改前的工程概預算構成及取費方法
(二)營業稅改增值稅后的工程概預算構成及取費方法探討
七、甲供材料、混合銷售業務稅收政策的影響
(一)營業稅改增值稅對甲供材料稅收政策的影響
(二)營業稅改增值稅對混合銷售業務稅收政策的影響
八、對企業稅收管理的影響
九、對企業收入確認的影響
十、對企業稅收籌劃的影響
十一、對企業海外經營的影響
十二、對企業集團經營管理的影響
十三、對企業核心競爭力的影響
十四、對收入、成本、利潤的影響
十五、對企業會計核算的影響
十六、對建造合同的影響
十七、對集團及成員管理的影響
十八、對內部控制的影響
第四講 房地產企業“營改增”應對策略
一、培訓增值稅稅務知識
二、發票稅務風險管控
三、項目工程造價管控
四、項目工程成本管控
五、出包施工合同管控
六、房產售價管控
六、固定資產管控
七、存貨和工場余料管控
八、優化客戶管理
九、強化財務管理
十、稅務籌劃
十一、信息建設
十二、微博營銷
十三、擴展業務范圍
第五講 房地產企業“營改增”實務處理
一、營改增后運輸費用的稅務處理
二、營改增后人工費的增值稅處理
三、在材料及設備采購中的增值稅籌劃
四、營改增政策下,對財務指標、績效評價的變化與處理
五、營改增政策下,對資金管理的要求與處理.
六、匯總納稅的規定與處理
七、對材料采購及分包合同簽訂的要求與處理
八、對售房合同簽訂的要求與處理
第六講 “營改增”須知三十條
一、增值稅納稅義務發生時間的規定
二、增值稅納稅地點的規定
三、增值稅納稅期限的規定
四、“營改增”的計稅方法
五、增值稅適用稅率的具體規定
六、增值稅的起征點規定
七、“營改增”銷售額的確定*
八、營業額扣除的規定
九、增值稅應稅營業額扣除憑證管理要求
十、中止服務或折扣額處理
十一、交易價格不公允處理的稅法規定
十二、兼營行為處理*
十三、混合銷售行為處理*
十四、對相關業務進項稅額的抵扣與抵扣憑證的規定
十五、對接受交通運輸勞務的企業其進項稅額抵扣有何特別規定*
十六、進項稅抵扣發票認證的時限要求
十七、過期認證發票或丟失抵扣憑證的處理
十八、不得抵扣進項稅額的情形*
十九、不得抵扣進項稅額的計算*
二十、兼營勞務服務的原一般納稅人增值稅期末留抵稅額的處理
二十一、營業稅改征增值稅的直接減免業務
二十二、營業稅改征增值稅的即征即退事項
二十三、營業稅改征增值稅減免稅操作中的特別規定
二十四、營業稅改征增值稅過程中適合放棄免稅權的企業
二十五、開具增值稅紅字專用發票的規定
二十六、營業稅改征增值稅的財務會計處理*
二十七、營業稅改征增值稅如何匯總納稅
二十八、分包掛靠、存量資產抵扣及過渡期政策
二十九、開具增值稅專用發票應注意哪些問題
三十、納稅人應當在何時開具增值稅專用發票
第七講 房地產企業“營改增”后增值稅納稅籌劃
一、如何做好涉稅規劃
二、如何做好開發項目主材供應業務的風險管控
三、如何規劃混合銷售業務
四、如何規劃租賃業務
五、如何做好分散經營的涉稅規劃
六、如何做好聯合經營的稅務風險管控
七、如何做好采購運輸費稅負優化
八、建立各開發項目增值稅臺賬
第八講 銷項稅額的稅務風險
一、增值稅納稅義務人發生時間
二、視同提供服務應稅行為
三、差額征稅
四、銷售額
五、價外費用
六、適用稅率
七、兼營業務
八、銷售收入完整性
九、規避取得虛開增值稅專用發票的風險
第九講 進項稅額的稅務風險
一、增值稅扣稅憑證
二、不應抵扣而抵扣進項稅額
三、應作進項稅額轉出而未作進項稅額轉出
四、增值稅抵扣憑證的規定
五、抵扣率準確性的規定
第十講 案例分析
案例一 過期認證發票或丟失抵扣憑證的處理
案例二 增值稅的檢查調整如何財務處理
案例三 房地產業增值稅稅負分析
案例四 增值稅一般納稅人賬務處理
案例五 房地產業“營改增”應對《稅務管理制度》如何制訂？制度內容應包括哪些？
案例六 房地產業“營改增”增值稅管理流程如何設計？
案例七 房地產業“營改增”納稅申報流程如何設計？
案例八 房地產業“營改增”過渡期應對流程如何設計？
案例九 接受增值稅專用發票應把握的3個要點
案例十 “營改增”后合同控稅策略若干要點
案例十一 “營改增”后發票控稅策略的若干要點
案例十二 不動產進項稅額抵扣的賬務處理
案例十三 個人出售房屋征收增值稅的處理
案例十四 轉讓股權是否繳納增值稅？受讓方是否可以抵扣進項稅？
案例十五 不動產投資是否繳納增值稅？
案例十六 融資成本可否抵扣進項稅？
案例十七 沒有取得收入前是否可以認定為一般納稅人？
第十一講 互動與答疑