房地產開發項目成本管理

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【課程大綱】
一、房地產項目的成本口徑
1、實際發生成本及稅收成本
2、企業所得稅稅前扣除成本要求
3、土地增值稅稅前扣除成本要求
二、項目開發各階段成本及核算
（一）前期勾地拿地階段成本
1、可行性研究及立項成本管理
2、架構設計及稅收成本分析
3、項目所需投資估算
1）、當時當地市場趨勢影響因素
2）、項目特定成本因素：拿地狀況、冬雨季、地質結構、額外義務
4、圖紙設計和審查階段成本管理
1）、整體項目戰略設計與單一項目設計
2）、滿足功能要求還要經濟合理兼顧
3）、提高限額設計性價比初步設計概算
（二）開發建設及預售階段成本
1、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段成本管理
1）招標文件的起草及成本控制條款的明晰
2）EPC、甲供、甲限、甲指、乙供選擇
3）準確推算工期，獎懲條款明確
4）施工組織設計的審定、圖紙會審及設計優化
5）、不同合同的結算票據及稅收成本
6）、結合土增稅測算考慮的降本增效及增本擴利方案
2、施工階段的成本管理
1）、分包管理:責任延續、協調配合和工期銜接
2）、避免發生窩工、機械停滯、工期拖延及無法澄清的扯皮
3）、進度周期的報量審核以及成本計劃控制
4）、施工階段增減合同造價的審核確認
5）、材料設備市場價的變動確認及備選方案
（三）建設完工及銷售清算階段
1、審核資料，剔除施工單位虛報、冒報
1）變更索賠、簽證洽商的責任承擔及標準
2）甲供材保管費等問題以及政府調價的執行
2、現場資料的收集完善及雙方確認
1）合同協議和變更簽證資料的時效性
2）杜絕無紙花的口頭約定，及時簽訂補充協議
3、及時進行項目完工稅務成本測算
三、項目成本核算差異
1、采購環節發生的共同成本費用
2、會計核算成本費用及收益對象
3、土地增值稅清算單位分攤成本
4、企業所得稅成本費用的分攤方法
四、土地增值稅扣除項目難點問題應對
1、拆遷補償成本如何確認？扣除憑證有什么不同？
2、項目調研費、咨詢費項目、會議費、臨時辦公室建造及消耗品等費用如何處理？
3、水電費、建筑工程勞動保險、招標代理費、房屋測繪費、
4、財產綜合保險費、業主支付委托擔保費費用如何處理
5、小區外的山體公園是否可以進開發成本？
6、工程保險費，前期物業費等如何處理？
7、金融機構證明如何確認？什么是能按轉讓項目分攤利息？