房地產全生命周期稅務籌劃

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課程大綱：
第一單元 三條紅線對房地產的沖擊和未來發展趨勢
? 房地產行業的整體業績和負債水平
? “三條紅線”對房地產的巨大沖擊
? 解決三條線超標危機的有效方法
? 優化財務報表
? 設計商業模式
? 創新融資渠道
? 房價會漲還是會跌
? 房地產行業的挑戰和機遇
? 房地產行業未來的“四化”發展趨勢
第二單元 房地產行業主要稅種及相關稅務新政
? 2019年及以前稅務新政及籌劃要點
? 2020年稅務新政及籌劃要點
第三單元 項目前期稅務風險防控及稅務籌劃
? 稅務風險防控
? 可行性研究
? 考察
? 勞務費支出
? 委派任職人員
? 各類合同的印花稅
? 稅務籌劃
? 合理搭配不同類型的房產立項
? 合同的印花稅
第四單元 取得土地的稅務風險防控及稅務籌劃
? 稅務風險防控
? 沒有及時取得土地出讓金收款憑證
? 延期繳納土地出讓金滯納金不能稅前抵扣
? 土地閑置費不能稅前抵扣
? 稅務籌劃
? 招拍掛模式稅務籌劃
? 土地出讓價格明顯偏低時的稅務籌劃
? 紅線外與目標地塊相連接區域的稅務籌劃
? 出讓金返還的稅務籌劃
? 土地征用及拆遷補償費的稅務籌劃
【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
? 二級市場拿地稅務籌劃
? 并購拿地
【籌劃案例】某地產公司節稅97%的案例
? 重組拿地
【籌劃案例】某地產公司東北并購拿地案例
第五單元 施工稅務風險防控及稅務籌劃
? 稅務風險防控
? 甲供材的處理
? 材料分配方法
? 材料成本差異處理
? 融資費用的處理
? 稅務籌劃
? 多處房產合并核算稅籌
? 設計費稅籌
【案例】HK設計公司
? 隱蔽工程稅籌
? 采購電梯合同稅籌
? 平銷返利稅籌
? 采購主體稅籌
【案例】購大型設備的加計扣除籌劃
? 甲指材稅籌
【案例】房地產公司設立上游公司
? 甲供工程稅籌
【實操案例】甲供電稅籌
? 稅收滯納金和罰款支出不能稅前抵扣的稅籌
【案例】某地產公司稅收罰款稅籌
? 購買集體福利固定資產不能抵稅的籌劃
【案例】購買食堂車輛稅籌
? 利息支出稅籌
? 業務招待費稅籌
【案例】豬飼料
? 會議費稅籌
? 廣告宣傳費稅籌
【案例】將固定資產作為低值易耗品一次性列支的籌劃
? 建安成本高于平均造價的“正當”理由
第六單元 營銷稅務風險防控及稅務籌劃
? 稅務風險防控
? 定金的處理
? 城鎮土地使用稅納稅額的變化
? 低價交易情況
? 稅務籌劃
? 普通標準住宅增值率稅籌
? 利用土增稅臨界點進行合理避稅
? 人防車位銷售籌劃
? 銷售精裝房的合同簽訂技巧籌劃
? 代收費用稅務籌劃籌劃
? 廣告公司籌劃
? 代建
? 開發商品房與出租商品房籌劃
? 確定購買方籌劃
第七單元 自持物業稅務籌劃
? 稅務籌劃
? 合理分解租金收入
? 變出租為其他業務
【案例】自建辦公樓出租的裝修費籌劃
【案例】不構成房產的建筑房產稅籌劃
【案例】轉換房產稅計稅方式籌劃
第八單元 轉讓股份稅務籌劃
? 稅務籌劃
? 資本公積
? 等價值的企業
? 建好全部要素
? 約定分配比例
? 法人股東轉讓股權前必考慮是否要做的3件事
? 港資企業轉讓股權稅務籌劃
? 外資企業轉讓股權稅務籌劃
? 轉讓股權地點稅務籌劃
? 增資擴股籌劃
第九單元 房地產老板的稅務法律責任、資產配置及風險轉移
? 稅務法律責任今非昔比
? 稅法
? 刑法
? 被列入稅務黑名單的18項聯合懲戒
? 房地產老板的資產配置
? 高級配置：海內、海外
? 中級配置：五大資產配置的組合（詳見《資產配置》附件）
? 老板的稅務風險轉移