精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能

精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能課程/講師盡在精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能專題,精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能公開課北上廣深等地每月開課！精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能在線直播課程（免費試聽）。專家微信18749492090，講師手機13522550408，百度搜索“交廣國際管理咨詢”了解更多。

【課程大綱】
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環境分析與預測
1、當前房地產市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景看這次限購的產業周期點
3、白銀時代房地產發展特點和房地產投資方向
4、未來政策預估
? 限購限貸，甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大？
? 房地產未來的投資價值是否還存在？
? 如何判斷所處時間節點的在經濟周期的位置？
█ 課堂討論：投資拿地判斷宏觀經濟形勢的幾個關鍵性指標是什么？

二、地塊投資的自身評估：開發模式決定了拿地的條件（重點）
1、房地產企業開發模式的分析
? 從投資回收速度看：長線模式和短線模式
? 從產品類別看：單一產品模式和組合產品模式
? 從單一規模來看：大盤模式和精品模式；
? 從地區分布看：區域模式和跨區模式
? 從經營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業地產投資模式的本質
? （旅游地產、產業地產、稀缺資源項目的投資模式）
█課程討論：我們企業的投資模式是什么？有什么優缺點

三、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測（重點）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調研的指引
█實戰操練：樓盤的市場調研

四、地塊投資的決策核心：產品規劃（重點）
1、產品規劃和自身企業的產品密切相關
2、如何實現產品規劃的最大利益？
█實戰操練：強排方法的介紹和實踐
3、產品規劃中企業的運營能力和銷售能力的因素

五、地塊投資的決策依據：財務分析（重點）
1、房地產項目成本構成
2、房地產項目的收入估算
3、房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
█實戰操練：項目的可行性報告的編制

六、 房地產企業拿地方式
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十六種方式
? 招拍掛介紹（二種方式）
? 土地轉讓介紹（一種方式）
? 股權轉讓介紹（市種方式）
? 合作經營介紹（二種方式）
? 委托代建介紹 （一種方式）
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
? 萬達模式
? 萬科模式
? 綠地模式
4、企業勾地技巧、門檻條件設置
█實戰操練：什么是我們企業拿地條件的最佳方式？

七、各種拿地模式的風險
1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5)如何避免“招拍掛”雷區？

2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
█案例分析：土地二種轉讓方法的稅費比較

3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
█ 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
█案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產集團案例成敗得失分析

八、地塊投資部門的工作定位：投資部的龍頭地位和工作使命 （重點）
1、地塊投資在企業系統中的地位
2、國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3、投資經理需要掌握的基本技能
3、公司的目標和投資部的任務分解：3121模式介紹
█課堂討論：公司給我的年度目標是什么，和公司發展關系如何