房地產項目投資分析與風險控制

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【課程提綱】：
第一部分：房地產項目投資分析
一、宏觀經濟分析與預測
1.、當前房地產市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景分析本輪調整的產業周期點
3、白銀時代房地產發展特點和房地產投資方向
4、未來二到三年房地產政策預估和房價判斷
█ 課堂討論：房地產投資判斷宏觀經濟形勢的幾個關鍵性指標是什么？

二、競爭市場分析
1.區域市場分析
2.競爭樓盤分析
3.市場分析需要解決的幾個問題
4.如何與市場營銷部門溝通
█考察報表：市場調研任務書

三、土地評估和產品規劃
1.土地市場分析
2地塊考察和分析
█考察報表：宗地社會條件調查表
宗地自然條件調查表
3、產品強排
如何通過產品規劃實現項目銷售總額、銷售利潤最大化？
█實戰操練：綠地集團最優化強排方法的介紹和案例現場實踐

四、已有項目評估
1、項目分析
2、項目成本分析、
3、項目收益分析

五、財務分析
1、項目建設計劃和成本構成
2、項目銷售計劃和收入估算
3.房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
4．項目投資建議書
5．簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
6.如何與財務部溝通資金的籌措
█實戰操練：項目的可行性報告的編制模板的使用
第二部分：房地產投資風險控制
一、房地產投資風險的含義
1、什么是風險
2、什么是全面風險管理
3、房地產行業戰略風險管理的任務是什么
4、什么是房地產投資風險

二、房地產投資風險的類別
1、總體性風險——所有房地產投資都會遇到的風險。
?市場風險——由于各種因素所導致的整個房地產價格大幅度波動，從而給房地產經營者帶來損失的風險；
?利率風險——由于利率發生變動，引起房地產行市變化， 從而給房地產投資者帶來的損失；
?貨幣購買力風險——由于通貨膨脹，貨幣貶值，購買力下降，從而給房地產經營者帶來的風險。

2、個別性風險——由于種種不利的影響而給個別房地產經營者帶來的風險；
?經營風險——由于經營條件惡化，經營管理不善而招致的風險；
?業務風險——由于收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動，而影響房地產經營利潤和利潤大小的風險；
?財務風險——由于籌資及財務狀況不良不足以維持企業償債能力而產生的風險；
信用風險——賒銷房地產商品，或采用分期付款的方式出售房地產商品時，客戶不能償付款項，或延期償付款項所帶來的風險；
?流動性風險——房地產經營者所掌握的房地產商品難以脫手而售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險；
?預測決策風險——由于房地產經營者錯誤地預測房地產行市， 以至決策失誤，行為失當所帶來的風險。
3、意外性風險

三、房地產投資各個階段的風險及其防范措施
1、論證階段風險
高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性
加強市場監測，提高決策的科學性
采用房產保險的方式來間接降低風險
靈活應用投資組合理論
必要時采用風險回避的形式來消除風險
投資分散與轉移
2 土地獲取階段風險和防范
2.1.一手地塊拿地五類常見風險及其防范
2.2.二手地塊拿地八種常見風險及其防范
3、設計階段風險
產品規劃設計的偏頗和缺失
常見的設計問題導致企業的經營風險
4、資金籌措階段風險
資本籌措的幾類風險
資本結構的變化對未來收益的巨大影響
5、項目建設階段風險
承包商的項目控制與管理能力，通貨膨脹及不可預料事件的發生；
6、項目銷售階段風險
銷售不給力，市場場購買力的變化等因素，造成銷售價格與預期價格的差異
規避銷售風險的五大措施
7、 經營管理階段的風險防范
8、房地產開發企業可以采用以下形式進行風險轉移：
（1）通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的。
（2）用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人。
（3）通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。