地塊價值判斷和拿地實操技能

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【課程提綱】：
一、收購項目（地塊）價值判斷——項目（地塊）價值的四個層面
1、地塊的宏觀價值：地域分析
1）城市化下的區域集合及其特征
2）交通動線
3）政府規劃
2、地塊的微觀價值：地塊分析
1）地點
2）交通
3）位置
4）環境
3、地塊的技術價值：規劃技術條件分析
1）形狀大小
2）地質地貌狀況；
3）土地面積及紅線圖；
4）土地規劃使用性質；
5）七通一平現狀。
4、項目（地塊）的運營價值：操作公司的能力分析
1）產品的定位
2）產品的規劃
3）產品的財務安排
4）產品的建設安排
5）產品的銷售計劃
█案例討論：
決定地塊的四大價值哪些是可控的？哪些是不可控的？哪些是投資部門可以影響的？
某地塊合作入股，土地方占多少股權才是合理的？作為甲方/乙方，你應該如何談判？

二、 房地產企業拿地方式
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十六種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（市種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹 （一種方式）
2. 品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）大連萬達的模式
2）萬科的模式
3）綠地的模式
4） 常見企業勾地技巧、門檻條件設置
3．非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權轉讓
（2）、合伙成立項目公司
（3）、以聯合開發的名義
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）、在建項目轉讓 ，南京xx小鎮轉讓案例
（6）、股權托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規劃”
5.房地產并購實務及案例分析
（1）、法規政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查
（4）、交易文件
█練習思考：什么是我們企業拿地條件的最佳方式？

三、各種拿地模式的風險
1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5)如何避免“招拍掛”雷區？

2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
█案例分析：土地二種轉讓方法的稅費比較

3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
█ 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
█案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產集團案例成敗得失分析

四、如何展現和提升企業的“拿地能力”?
1、房地產企業開發模式的分析
2、房地產企業開發模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業的“拿地能力”?
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規劃動向
4)品牌價值
5）開發思路的引導性
6）提高資金解決能力
█課程討論：我們企業的開發模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？