房地產項目風險控制與投資決策

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課程大綱：
1 當前房地產行業主要風險與趨勢分析
1.1 當前房地產行業主要風險
1.1.1 當地產房地產行業政策特點
1.1.2 各級城市之間房地產投資差異化
1.1.3 人口紅利和人口流動成為城市房地產主要風險控制點
1.2 房地產行業趨勢
1.2.1 土地已經不再成為唯一的生產力
1.2.2 改善性需求將成為未來5-10年的主要需求
1.2.3 中小開發商越來越少，大型開發商越來越多
1.2.4 服務作為房地產項目重要增值點
2 房地產項目風險評估的流程和關鍵要點
2.1 房地產項目風險評估的流程
2.1.1 9+1的房地產項目風險評估模型和流程
2.2 項目評估的關鍵要點
2.2.1 相關案例的溯源與回顧
2.2.2 建立項目風險評估的價值表
3 城市房地產政策與風險評估
3.1 城市房地產主要數據采集與分析
3.1.1 城市目前所處的房地產何種開發階段
3.1.2 城市存量、新開發量與去化量之間關系
3.1.3 城市各區域市場房地產相關數據
3.2 城市人口數據與信息
3.3 城市產業主要數據與信息
3.4 城市商貿主要數據與信息
3.5 城市房地產、人口、產業、商貿、GPD等數據對房地產市場的影響
4 項目投資估算和資金籌措
4.1 土地成本預算
4.2 建安工程成本預算
4.3 前期費用
4.4 紅線內外工程及公建配套預算
4.5 不可預見費
4.6 開發期稅費
4.7 資金籌措計劃及財務費用
5 可行性研究財務數據的選定和預測
5.1 房地產項目的盈利模式分析
5.2 銷售收入的測算
5.2.1 住宅銷售單價的測算
5.2.2 商鋪銷售單價的測算
5.2.3 單位銷售單價的測算
5.2.4 實際銷售總收入
5.3 項目經營管理費用收入與支出測算
5.4 經營稅費及所得稅的繳交測算
5.5 土地增值稅
5.6 所得稅
6 房地產企業項目風險評估
6.1 可行性研究風險評估
6.2 項目政策風險評估
6.3 項目資金籌措能力評估
6.4 項目地經濟環境評估
6.5 競爭環境評估
6.6 客戶需求評估
6.7 內部項目能力評估
6.8 項目質量的風險評估
7 項目投決策核心要素
7.1 項目盈虧能力分析
7.1.1 內部收益率（IRR）
7.1.2 凈現值（NPV）
7.1.3 凈現值率（NPVR）
7.2 項目的不確定性分析
7.2.1 項目盈虧平衡分析
7.2.2 項目敏感性分析
7.2.3 概念性分析
7.3 項目開發能力評估
7.4 項目市場能力評估
7.5 項目開發周期評估
7.6 項目其他因素評估