國地稅合并后房地產稅務籌劃實操培訓

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【課程大綱】
專題一、最新房地產財稅政策剖析
1、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產老板帶來啥影響
2、房地產老板個人向境外轉移資產行為，CRS后稅務風險大
3、個稅、增值稅、企業所得稅、房地產稅改革新走向
4、解讀個人所得稅專項附加扣除暫行辦法
自2019年1月1日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法》第六條規定，居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。專項附加扣除，包括子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等支出。
5、實務解析個稅累計預扣法與專項附加扣除
居民個人取得工資、薪金所得應繳納的個人所得稅，從2019年1月1日起將按“累計預扣法”進行預扣預繳，那么，這項新的預扣預繳辦法與此前一直使用的按月代扣代繳辦法有什么區別呢？單位在支付工資、薪金時究竟該怎樣預扣預繳個人所得稅呢？特別是納稅人的受益點又體現在哪方面呢？
6、房企稅前扣除憑證歸集需要注意哪些例外情形
國家稅務總局發布的《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）對企業所得稅稅前扣除憑證問題作出了詳細規定。房地產開發企業所得稅計算有其復雜性，應如何適用該公告歸集稅前扣除憑證呢？
7、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響
8、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對房企財務處理的影響分析及業務處理建議
9、“反避稅”聯動: CRS交換 + 個稅新法
無論是“未完待續”的明星逃稅、“統一征管”的社會保險、“提上日程”的房地產稅立法、“七日驚魂”的創投圈、“首次交換”的中國版CRS，還是“新修通過”的個人所得稅法……一個個看似獨立的事件，卻樁樁件件都與“稅”緊密相連。尤其是“CRS交換”和“個稅新法”下的“反避稅”聯動，再次拉響了稅務警報！
10、社保怎么做既合規又降低企業費用
根據2017年度相關部門的統計數據，社保全額全員申報的企業戶數的占比僅有20%多一點，也就是說，超過三分之二的企業是沒有全額全員繳足社保的，這里面，小微企業占比更高。也基于此，再加上稅務局強大的征收能力，高效的征管方式，社保問題已成為近期財稅焦點，甚至超過了人大通過的個人所得稅法修訂案。
11、房企應關注新版所得稅預繳申報表的3個影響
國家稅務總局發布《（中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）等報表的公告》（國家稅務總局公告2018年第26號，以下簡稱新版申報表），對“特定業務計算的應納稅所得額”項目進行了兩處修訂：一是明確未完工產品結轉收入后不得在預繳時抵減對應的預計毛利額；二是明確特定業務調整額不得小于本年上期申報金額。上述修訂會給房地產企業帶來哪些影響呢？
12、執行“稅前扣除憑證管理辦法”應當注意的若干問題
（1）甲公司辦理2018年、2019年企業所得稅匯繳時，財務費用中列支的100萬元利息，既沒有支付，也沒有取得發票，能否在稅前扣除呢？
（2）如果2021年5月31日前仍未取得發票，乙公司應如何進行稅務處理？
（3）如果2021年5月31日前仍未取得發票，乙公司2018年、2019年、2020年利息支出已自行申報扣除，稅務機關檢查發現應如何進行稅務處理？
專題二、日常涉稅業務處理技巧
1、房地產企業如何確定開發產品成本核算對象
房地產企業開發產品成本關乎企業經營成果的準確核算和企業所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業開發產品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象。
2、房企選擇簡易計稅應注意三個事項
簡易計稅方法一經選擇，36個月內不得變更。如果納稅人前期選擇了一般計稅方法，后期想選擇簡易計稅方法，應如何處理？綜合上述分析，企業適用簡易計稅方法還是一般計稅方法，哪個稅負低，要根據企業具體業務模式而定。
3、房地產企業預收賬款的稅會處理分析
某房地產開發公司開發甲房地產項目，2018 年5月18日，預售房屋一套，約定的售價為550萬元，同時，收到客戶乙交付的預售款110 萬元，該項目按一般計稅方法計算，稅率為10%。2018年10月8日交房，收到剩余款項440萬元，當月符合抵扣條件的進項稅額為10萬元，假設無其他涉稅事項。
4、房地產企業營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理
經營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因，對企業通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對企業取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其財務和稅務處理也不盡相同。
5、認繳制出資未到位情況下的股權轉讓怎么計算個人所得稅
某房地產開發有限公司，2014年1月設立，注冊資本2000萬元，股東李先生和王女士分別認繳75%和25%的股權。截止目前，李先生應認繳的1500萬元已全部出資到位,王女士應認繳的500萬元實繳仍為0元。2018年3月16日，股東王女士將她持有的25%股權,以0元轉讓給了黃先生。因為王女士轉讓股權并沒有取得收入，請問是不是她就沒有股權轉讓的個人所得稅需要繳納？
6、房企預售收入繳稅須“區別對待”
營改增后，房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，在計算增值稅、土地增值稅、企業所得稅預繳稅額時，其計稅依據確定分別適用不同政策，須區別對待。
7、如何界定賒銷、預收款、分期收款
先發貨后收款，增值稅納稅義務發生時間如何確定？發出商品的納稅義務時點：（1）是貨物發出的當天？（2）還是客戶確認時點？（3）還是開具發票當天？
8、房屋銷售方式不同 財稅處理也不同
商品房的銷售，有預售、現售和分期收款三種方式。房地產銷售的管理，住房和城鄉建設部有明確規定；稅收征管方面，稅收法律法規也有明確規定。三種銷售方式的財稅處理有何差異？本文通過案例進行分析。
9、銷售無產權的地下車位如何納稅
銷售無產權的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點：一是按銷售開發產品（或不動產）計算稅金，二是按租賃不動產計算稅金。
10、房地產企業無償配建保障性租賃住房如何涉稅處理
為拓寬保障性租賃住房房源，建立穩定的保障性租賃住房供應渠道，提高保障能力，在許多地方政府采取由房地產公司無償配建保障性租賃住房的辦法。即在新建商品住房、經濟適用住房等住房建設項目中，按規定的比例配建公共租賃住房和廉租住房，即保障性租賃住房。房地產企業配建保障性租賃住房如何涉稅處理？
11、價格分攤不合理的發票能否抵扣
企業從銷售方購入不同稅率項目的貨物、勞務和服務等應稅行為，銷售方兼營這些應稅行為，出于避稅考慮，會調節這些不同稅率項目的銷售額，而獲得稅收利益。如：為少繳納增值稅，銷售方會盡量提高低稅率項目的銷售額，降低高稅率項目的銷售額。如果不同稅率項目的銷售額分攤得明顯不合理，企業取得銷售方開具的增值稅專用發票能否抵扣?銷售方有何稅務風險?
三、納稅疑難問題解決方案
1、相互之間不支付補價的土地置換如何納稅
A公司與B公司相互交換持有的土地，雙方互不支付補價。那么，置換土地的雙方該如何納稅？
2、房地產企業混合融資的涉稅問題分析
甲房地產公司2017年接受某信托公司基金2億元增資，取得了該企業20%的股權。增資協議約定，該企業每年按照10%的利率支付給信托公司固定利潤；3年后由該房地產企業以2.5億元贖回這20%的股權；信托公司不參與房地產企業生產經營、沒有表決權、選舉權和被選舉權，且不擁有房地產企業凈資產的所有權。對于這種混合性融資，房地產企業稅務上，特別是企業所得稅、增值稅如何進行處理?
3、房地產企業與個人股東資金借貸的涉稅處理分析
甲房地產公司為有限責任公司，公司借款1000萬元給股東A私用，股東使用了一年半后歸還了借款，公司和股東有什么稅務風險？
4、房產公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析
與“全裝修”相對應還有“精裝修”住宅，二者稅務處理上有何不同，本文試作如下分析。
5、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
某房地產開發企業咨詢：我公司有一塊土地，地上規劃總建筑面積1萬平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計稅方法，在計算增值稅時，“當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來確定？還是應按照10000平方米確定呢?
6、法院拍賣不動產如何繳納增值稅和土地增值稅
近期，稅務機關主動與法院加強涉稅信息聯系并共享得知：某公司欠巨額債務無法償還，該企業法人不知所蹤，因此債權方向法院起訴，該企業房產、土地被法院拍賣，其中法院拍賣成交價為．．．．．．
7、房地產企業所得稅和土地增值稅的八個差異
企業所得稅和土地增值稅是房地產開發企業繳納的主體稅種，他們具有按“項目”歸集成本、按“所得額”或者“增值額”征稅、分攤計算復雜等共同特點。但是由于稅種性質、稅制設計原則以及征管手段不同等原因，在實際征管過程中，房地產開發涉及的企業所得稅（以下簡稱房地產企業所得稅）和土地增值稅存在諸多差異。
８、土地增值稅清算的十大爭議問題
土地增值稅是一個諸侯混戰的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸掛，20多年姿勢一直未變；各省因《土地增值稅暫行條例實施細則》的授權制定具體辦法而競相爭艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭執”而稅。下面結合實際清算項目，進行粗淺的描述一下。
９、房地產業增值稅差額征稅財稅處理全攻略
本文就房地產開發企業差額征稅的稅收政策適用及會計處理進行梳理，并通過案例加以解析。
10、房企拿地新規下的稅務風險應對思路
房地產開發的全流程涉及拿地、開發、銷售、清算等各個環節，每一環節的稅務處理相對獨立又相互影響，處理不當可能產生連鎖反應，導致企業承擔額外的稅收風險和稅務成本。因此，房地產企業對各個環節的稅務處理需要做全盤考慮和提前規劃，以降低項目的整體稅收風險。
11、案例解析“工資薪酬”六種轉化模式
企業的薪酬體系是最直觀的利益分配體現，所以在企業里涉及到薪酬體系的改變，都是高度敏感而又十分重要的變革。那么薪酬體系該如何設計呢?接下來，本文用簡單易懂的方法結合實際案例來說明。
12、房地產集團內大額“資金拆借”面臨的稅務挑戰
近年來，隨著國家各項宏觀調控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業的房地產企業通過銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資的障礙越來越多，融資成本日漸增高。因此，在房地產開發過程中，尤其是前期拿地階段，眾多房地產開發企業不可避免地會通過內部資金拆借的方式調配資金解決新項目土地成本的支付問題。而在資金拆借的稅務處理上，稅企雙方一直存在爭議，基于此，本文將著重對房地產企業內部不同資金拆借方式所涉及的所得稅、增值稅的稅法風險逐一分析，并就其中的爭議問題及稽查應對闡明觀點。
13、將土地劃轉到子公司如何征稅
房地產企業將其中一塊土地，按人財物一起劃轉到全資子公司，涉及的增值稅、企業所得稅、土地增值稅都有什么政策？
14、這家企業的“花賬”太離譜
1.28億元的政府補貼被記成“其他應付款”，賣了房卻被處理成以“抵押”償債，此外還無中生有大額“咨詢費”……企業為何要大費周章地記“花賬”？
15、稅務局負責社保征收后將如何清查企業社保漏洞
（1）用企業發展規模和速度，測試企業用工狀況，用工數量增減的變化。
（2）用企業所得稅稅前扣除的工資/員工人數，計算出員工平均工資額進行分析。
由此我們可以看出稅務局追查企業繳納社保上繳的規律．．．．．．
四、房地產稅收籌劃方案
1、“分類法”核算: 房企開發成本有序可循
根據目前稅收征管的要求，要求房地產企業分類核算開發產品成本。現在不少納稅人疑惑，房地產開發產品應該如何分類？會計核算的要求與程序有哪些？
2、從稅種間邏輯關系識別稅務風險
日前，A房地產公司的財務人員接到了主管稅務局的通知，要求自查說明2017年度是否少繳納了企業所得稅。該公司財務人員一頭霧水：2017年度的企業所得稅緣何會少繳呢？稅務機關又是如何知道的呢？
3、房地產行業全程涉稅要點分析及財稅處理技巧
房地產行業主要環節包括：籌建環節、設立環節、征地拆遷環節、籌資環節、開發環節、預售環節、竣工銷售環節及土地增值稅清算環節，本文主要就房地產開發重點涉稅環節進行分析，探尋其財稅處理技巧。
4、房地產企業：這些“雷區”你避開了嗎
在資金密集型行業中，房地產企業由于開發項目多、經營環節多、開發周期長和涉及稅種多，相關的稅務風險相應較多。從稅務稽查局檢查情況看，一些稅務風險很具有行業普遍性。本文通過典型案例，聚焦房地產企業五類常見稅務風險及風控建議，供讀者參考。
5、房地產企業“以房換地”，需警惕所得稅風險
本案中，A房地產公司已把商鋪按市場價格40，000，000元確認為開發成本，并在已售、未售面積之間分攤，確認已售面積應分攤的主營業務成本金額，但在商鋪權屬已變更的情況下，未把40000000元確認為收入，造成2015年少繳企業所得稅10，000，000元。A房地產公司的行為已滿足偷稅的三個基本構成要件，屬于偷稅，面臨著補交稅款，并被處以稅款百分之五十以上五倍以下罰款的巨大風險。
6、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調整方略
按上述方法計算土地增值稅的應稅收入，可以利用增值稅會計核算的已有資料，包括“主營業務收入”“銷項稅額抵減額”，在此基礎上計算“銷項稅額遞減率”，就可以滿足土地增值稅按不同類型的房地產分別計算增值額的需要。因此，這種調整方法在工作中是比較適用的。
7、用房地產投資入股需繳哪些稅
A公司以其持有的一棟評估作價6000萬元的房地產，投資入股B公司，完成投資交易后，A公司就其投資行為按“產權轉移書據”稅目申報繳納印花稅3萬元。稅務機關在審核時發現，A公司并未申報繳納增值稅。在工作實踐中如此“大意”的企業并不在少數。那么，企業以房地產對外投資入股，究竟涉及哪些稅收呢？
8、增值稅稅率變化對房地產企業增值稅管理的影響簡要分析
針對本次稅率變化，房地產企業需要有針對性的，從采購及銷售兩端對各類業務的價格約定予以關注，并及時展開稅負及利潤的測算，以便在博弈和談判中處于有利地位。
9、房地產企業之間資金往來的增值稅處理技巧
房地產企業融資的稅務處理是近年來納稅評估、稅務稽查的重點，除了文中提到的增值稅問題外，還涉及到企業所得稅的問題。就房地產企業間的資金拆借而言，扣除憑證是企業所得稅利息扣除的一個稅務風險點。許多房地產企業在未取得利息費用相關發票的情況下，直接將本企業負擔的利息費用在企業所得稅前扣除，從而產生企業所得稅納稅風險。
10、房企轉讓在建項目 土地價款怎樣扣除
財稅〔2016〕36號文件解決了營改增后房地產企業取得政府拍賣土地增值稅處理的問題，即采用土地成本抵減銷售額的增值稅處理方式。但是，房地產企業將未完工的在建項目整體對外銷售，土地成本如何計算抵減？
11、移交還建房何時確認收入才合規
最近M房地產開發有限公司不但被責令補繳增值稅540余萬元，還需繳納不菲的滯納金。這到底是怎么回事兒呢？
12、“預計利潤年中不得調整”的規定如何掌握
國家稅務總局公告2018年第26號文件規定，預計利潤2000萬元只能在年終匯算清繳中調整沖減，不得在年中沖減，因此該企業2018年6月預繳納稅申報的實際利潤為3000萬元，造成2017年度申報預計利潤2000萬元在2018年中被重復納稅。納稅人這樣理解是否正確呢？
13、虛漲房產拍賣價 引發涉稅風險
有關土地增值稅涉稅事項，首先要準確分析并判斷出問題的本質，然后再尋找相應明確的稅法依據，不能僅按照表面情況或者所謂的慣例作出判斷。本文甲乙雙方共同虛漲房產拍賣價，由此引發涉稅風險。
14、扣留的工程質保金如何作稅會處理
房地產開發企業在工程竣工驗收后，會根據合同約定從應付工程款中扣取一定比例的費用作為質量保證金，待質保期結束后，再將上述款項返還給施工方。一旦質保期內建設項目出現質量問題，房地產開發企業會視情況扣留質保金。那么，扣留質保金時，應如何作財稅處理？
15、稅種不同如何確定商品計稅價格
房地產開發企業銷售商品房通常涉及增值稅、土地增值稅和企業所得稅，但不同稅種在確定商品計稅價格方面存在差異，本文通過案例進行分析。
16、銷售方式不同房屋的財稅處理策略
商品房的銷售，有預售、現售和分期收款三種方式。房地產銷售的管理，住房和城鄉建設部有明確規定；稅收征管方面，稅收法律法規也有明確規定。三種銷售方式的財稅處理有何差異？
17、分次轉讓股權 土地增值稅如何繳納
以股權轉讓方式轉讓房地產實際上并不能節省稅費，因為房地產交易環節采取股權轉讓方式暫免繳納土地增值稅，只是納稅的遞延和轉移，并不能從真正意義上降低交易的整體稅負。我們認為，政策的適用有時像是一把“雙刃劍”，需要當事各方綜合考慮多重因素。
18、關聯企業借款 利息扣除把握3個關鍵點
A房地產集團，注冊資本1億元，因項目發展需要，2017年1月1日向其關聯方B基金管理公司（私募）借款3億元，年利率10%。2017年底前，A公司3000萬元利息已支付完畢，并取得了B公司開具的增值稅普通發票。2018年3月，A公司進行2017年度企業所得稅匯算清繳時，認為該利息支出可以全額扣除，但是稅審人員對此持有疑慮，尤其是利率確認的問題。那么，從關聯的基金公司借款，利息支出如何才能全額扣除？
19、房地產企業以土地使用權作價出資入股該如何開票和抵扣
A房地產公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前以10000萬元獲得某地塊土地使用權，2018年評估后以20000萬元作為出資成立子公司B，B公司同樣為房地產企業且為增值稅一般納稅人。那么，A公司如何開具增值稅專用發票并計算繳納增值稅？B公司如何作進項扣除？
20、預繳稅款能否在項目間相互抵減
房地產項目預繳稅款可以抵減的時間是在項目納稅義務發生之后。納稅義務發生之前，該項目對應的預繳稅款不能抵減，只有當項目的納稅義務發生了，項目對應的預繳稅款才予以抵減。
21、土地使用權轉讓，無法取得發票咋繳稅
在當前以票抵稅的增值稅大環境下，對轉讓土地使用權的增值稅政策進一步優化。允許轉讓城鎮土地使用稅的一般納稅人在計算增值稅時，將支付國土部門的土地出讓金進行進項稅額抵扣，或是房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目可以進行銷項稅額的抵減，從而保證增值稅抵扣鏈條的完整性。
22、這種拆遷補償款需要取得發票嗎
營改增前，國有土地收儲過程中涉及的土地使用權收回而取得的拆遷補償，不征收營業稅。但營改增后，政策應當如何執行？
23、房地產企業未按規定預繳增值稅如何進行處罰
2018年A市國稅稽查局發現房地產開企業A公司預收房款5.55億元未按規定預繳增值稅1500萬元。稽查局欲處予1倍罰款并加收滯納金，是否正確？
24、淺析“限地價、競配建”模式涉稅風險
部分房地產企業反映，營改增試點全面推開后稅負不降反升，其中“限地價、競配建”將正常招拍掛的大部分土地溢價，從現金轉換成實物，表面上限制了土地成交最高價，但扣除配建房后，可售部分的實際樓面地價不僅沒有降低，還引發了增值稅、企業所得稅等涉稅風險。
25、稅務稽查如何擠出房企成本中的“水分”
房產市場穩定，企業產銷正常，但檢查人員發現A置業公司房產計稅成本遠高于同業。面對業務復雜、數據繁多的企業賬目，檢查人員分類篩查、逐項透析企業開發項目，最終找到了原因．．．．．．